刘挽澜律师：解读一起简单的房屋租赁案

刘挽澜律师：解读一起简单的房屋租赁案
下面这起简单的房屋租赁纠纷案件，当事人还是诉诸法院，可见我国公民的法治意识有了提高。

附相关判决书节录:
刘挽澜房产律师注：名字带a的为原告，带b的为被告

　　原告张a1X诉称，2010年4月30日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定原告将位于奉贤区西渡镇XX村XX幢XX号102室房屋租赁给被告，被告每三个月支付一次租金，支付期间为到期月的前七日。合同签订后，被告向原告支付了2010年5月到7月共三个月的租金。2010年7月底，原告多次向被告提出缴纳8月到10月的租金的要求。但至今被告仍然未支付该笔租金。原告认为被告逾期仍不支付租金的行为，已构成明显违约为此原告提起诉讼，要求1、判令解除原、被告租赁关系；2、判令被告支付拖欠租金3,900元（至10月底）；3、押金作为违约金不予返还；4、诉讼费由被告承担。
　　原告提供了以下证据材料以证明其诉请：
　　1、房地产权证1份，拟证明系争租赁房屋系原告所有的事实；
　　2、租赁合同1份，拟证明原、被告之间的权利义务关系。
　　杜b辩称，原告的房屋租赁给两户人家使用，而电表的总表与分表第一个月即存在54度电的差额，要求原告将电表调好，不同意解除合同。被告为证明其辩称提供了收条1份拟证明租赁第一个月发生电费差额54度，两承租人各负担27度的事实。
　　经庭审质证，原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，本院对双方无异议的上述证据予以确认。
　　根据以上有效证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2010年4月30日，原、被告双方签订了《租赁合同》1份，约定，原告将位于奉贤区西渡镇XX村XX幢XX号102室（实际租赁的为102室东侧一间，西侧一间由案外人租用）房屋租赁给被告，租赁期限为2010年5月1日至2015年4月31日，被告给付原告1,300元作为押金。第一年每月租金为1,300元，2011年5月1日至 2013年4月31日每年每月增加100元，2013年5月1日至2015年4月31日租金根据市场调整，按每三个月前七日支付给原告租金。被告所发生的转让费、装修费等各项经营费用，与原告无关。被告应按协议约定支付房屋租金，如拖延或不交房屋租金，原告有权终止租赁协议。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告也向原告支付了2010年5月1日至7月31日期间的租金和1,300元押金。
　　被告在使用租赁房屋第一个月后，发现电表总表电量与两分表差额为54度，其在与另一承租人分摊后，与原告发生矛盾。原告了解后于2010年6月期间即向电力部门申请调换了总表。但嗣后被告一直未交纳相关电费，原告向被告催讨2010年8月至10月底的租金，被告也拒绝支付，为此，原告诉讼来院。
　　另查明，被告在租赁房屋后，对租赁支付进行了装修，合计花费5,318元。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行相应的义务。被告在租赁房屋期间，由于电表问题双方产生一定矛盾，原告在了解情况后及时对电表进行了调换，但被告嗣后即不支付电费，在原告催讨租金时也拒绝支付，本院认为，被告在原告调换好电表后仍以电表问题拒付租金，其行为构成违约，原告在催讨租金未果情况下要求解除双方的租赁关系，并要求被告支付拖欠的租金及承担违约金的请求，与法无悖，本院应予支持。另外，由于被告违约，故对于被告在租赁房屋内的装修不予补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告张a1X与杜b之间的租赁关系；
　　二、杜b于本判决生效后十日支付原告张a1X2010年8月1日至2010年10月31日止的租金人民币3,900元；
　　三、杜b支付原告张a1X违约金人民币1,300元（以被告支付的1,300元押金抵扣）。