新旧前期物业任意更换

发布日期：2011-08-25 作者：110网律师

              新旧前期物业任意更换
【事实概要】

    Pinnacle，这家自称是美国最大规模的物业管理有限公司，在西金东涌之潮中进入我国物业管理市场，并取名“宾至国际物业管理（北京）有限公司”（以下简称“宾至物业”）以示入乡随俗。2005年8月，宾至物业与北京长安兴业房地产开发有限公司（以下简称“长安兴业公司”）签订《长安兴融中心前期物业服务合同》，获得长安兴融中心这一集酒店式公寓和配套商业为一体的国际化、现代化建筑综合项目的物业管理资质。
    2006年4月，美籍华人张童童（化名）与长安兴业公司签订《北京市商品房预售合同》，以560万元人民币购得长安兴融中心高档公寓一套。购房同时，张童童以业主身份与宾至物业签订《长安兴融中心前期物业管理服务协议》，约定其按照建筑面积每月每平方米8.3元人民币的费用标准，一次性向宾至物业交纳入住后第一年物业管理费，合计人民币29079.22元。
    2006年10月宾至物业完全停止物业服务。10月中旬，长安兴业公司发出《关于更换长安兴融中心物业管理公司的通知》，称终止与宾至物业之间的《前期物业服务合同》，另聘北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称“世邦魏理仕公司”）为新前期物业管理服务公司，双方重新签订《长安兴融中心前期物业服务合同》。
旧物业悄然撤出，曾希冀的国际一流服务胎死腹中；新物业徒然而至，被要求再次签订《前期物业管理服务协议》——张童童顿陷焦灼：物业服务保障缺失、已向宾至缴纳的物业费用没有退回、新物业强势要求自己再次签订合同……
    深觉业主权利被践踏的张童童于2006年12月委托毕文强律师，希望能以诉讼方式达到宾至物业撤出无效、继续提供服务，从而解决与现有物业公司的矛盾之法律效果，使得被悬空的业主权利得到救济！

【办案掠影】

    接受委托后，毕文强律师并未立即提起诉讼程序，而是理性地根据多方面搜集而来的相关事实材料对纠纷中所蕴含的法律关系进行了厘清，拟定先商谈同时保留诉讼权利的办案方略。

办案第一辑：三方主体——开发商、新旧物业之间的斡旋！
    2007年3月中旬，毕文强律师先行向开发商，即长安兴业公司发出第一封《律师函》，质询开发商选聘新物业公司的合法依据以及其对宾至物业擅自退出的处理形式。问世间“智慧”孰与开发商争锋？长安兴业公司口头拒绝作出任何书面答复意见！其推诿之态让业主与律师认知到——开发商并非业主维权同盟。
    紧承第一动作，毕律师两度致函宾至物业，抛出两个“违约重球”：其一，其在合同约定期间内未经合同对方即业主的同意，将物业服务这一合同义务转移给第三方，而自身停止提供物业服务构成根本违约；其二，在其正常提供物业服务期间，先后纵容中国银建投资公司（长安兴融中心业主之一）侵占公摊面积与擅自改动新风系统通风管道、开发商安装大型排风排烟系统等侵犯业主区划所有权利之行为，其不作为构成服务期间的违约。为挣脱“违约”束缚，宾至拿出一份其与长安兴业公司于2006年9月协商签订的《终止协议书》。螳螂捕蝉，焉知黄雀在后？恰是这份《终止协议书》，为毕文强律师突破商谈走向诉讼奠下筹码！
    在诉之风雨欲来前夕，毕文强律师打出最后一张商谈牌——致函世邦魏理仕公司，简扼指出其擅自进驻一直处于非法进入状态，无权要求业主与之签订物业服务合同。从而为案件代理埋下一条暗线！

办案第二辑：两级法院——区法院、中级法院诉讼场的博弈！
    2007年9月初，委托人一纸诉状将宾至物业推上被告席，请求西城区法院确认被告擅自撤出长安兴融中心的行为，并裁判宾至物业继续履行合同义务。
    西城法院两次开庭审理该案。庭审中，毕文强律师以包括合同、协议、宣传材料、发票、照片、信函等13份证明举证宾至物业存在服务期间违约以及根本违约两项事实；而被告则围绕原告诉讼资格、合同效力（已与开发商终止协议）、原告未因其撤出受损做出抗辩。
    针对该抗辩意见，毕文强律师首先援引物权法之对应规定指出原告诉讼资格缺失之质疑没有法律依据；继而强调作为建设单位的开发公司虽有权选用前期物业公司，但没有任何法律条文允许其解聘物业公司，因此被告与开发商签署的“服务终止协议”并不能作为与全体业主解除合同关系的依据；尔后契合证据有力指正被告违约所致的原告受损事实。因对合同关系难以认定，西城法院将该案报至第一中级人民法院提审。
    2008年3月、6月，第一中级人民法院两次开庭审理宾至物业违约案，最终于二零零八年七月三日作出判决，认为张童童入住长安兴融中心并与宾至物业签订《服务协议》，双方之间成立物业服务合同关系，就该合同产生的争议张童童有权提起诉讼。换言之，张童童原告适格。并确认宾至物业存在未按约定标准提供服务情形，构成违约。但因宾至物业已撤离小区，新物业已经提供服务，故张童童要求宾至物业继续履行《服务协议》事实上已经不可能，遂判决宾至物业给付张童童人民币21082.42元。

【律师说法】

    类似于本案的物业纠纷在实践中并不显见，因为大多数业主在购买商品房时均会依要求与前期物业签订前期物业管理服务协议，而在此之前，开发商又以建设单位的名义与前期物业签订前期物业服务合同。前一合同与后一合同的内容基本相同，但设立前一合同的中心主旨在于建立物业向单个业主收取物业费的凭据！这一订约方式乏善可陈，却又没有良好的现行法律规范加以规制，于是纠纷的产生、业主权利的架空便成为这种制度混乱的产物！
    如何对脆弱的业主权利进行匡扶？一方面，仰仗立法的进一步完善，但这又并非能在一朝一夕内实现；另一方面，就需要司法过程中法律工作者以及利害相关人错综复杂的配合！具体可以衍生为以下三个具体的层面：
其一，法院系统应谨慎裁量，在认定法律事实的过程中不苛责业主原告的举证责任，因为现行社区制度框架内业主的举证能力确实有限；在准用实定法的过程中不局限于法律条文的有限规定，而是结合公平正义等基本法律原则予以综合适法。
    其二，律师，作为自由法律工作者，作为业主权利的救济委托人，介入具体的纠纷之后应充分地、有技巧地与委托人进行沟通，先行理顺委托人需求与案件法律关系，进而确定办案方略，并围绕此方略展开取证工作。民事诉讼为处于对等地位的双方当事人的博弈，中立裁判者，即法官最终所采纳的一方意见必是有足够证据支撑的主张。就本案来说，之所以能够突破诉物业难胜诉之藩篱的重要一点就在于原告方主动取证的成功，以商谈中所获材料铺垫诉讼证据！
    其三，业主等利害关系人，本身作为法益承担者，应该具有风险防患意识。在其入住社区之时起，应保存好“准证据”，如物业公司的宣传单、宣传手册、告示、通知、物业费用交纳凭证等，以实现有备无患！

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