没有物业服务合同的物业费纠纷

发布日期：2011-08-25 作者：110网律师

没有物业服务合同的物业费纠纷

【案情主线】
1996年北京市宣武区某小区实施危旧房改造，被告王某等五名业主作为被拆迁户，于1999年9月回迁，并按房改标准价购得小区安置房屋。入住小区后，王某等五名业主即与开发商指定的A物业公司签订《物业管理合同》，双方约定物业管理收费标准执行市政府物价局有关规定，合同期限5年，自1999年9月1日至2004年9月1日。
1999年12月21日，该A物业公司因违反《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，受到行政处罚。
2001年2月5日，经宣武区居住小区管理办公室批准，被告王某所在的居住小区成立了物业管理委员会。7月，物管会与B物业公司签订《物业委托合同》，双方约定：管理期限自2001年7月16日起至2006年7月15日。
2001年12月，A物业公司撤离小区，B物业公司全面接管。
2005年4月，B物业公司发出通知，向被告王某及其他四位业主索要物业费未果，随后诉至法庭。
该案历经一审、二审，法院最终判令业主败诉。
【矛盾焦点】
本案中，业主们之所以拒绝交纳物业费，主要原因在于业主们认为：
1. 物业管理委员会的成立不合法，没有按照相关规定召开业主大会，选举物管会成员，广大业主根本不知情，其不具资格代表业主。
2. B物业公司接管小区未征得业主同意，未同业主签订《服务合同》。
3. 由于小区属于房改房的回迁性质，业主对物业公司的收费标准不认可。
【调查分析】
一、小区物业管理委员会是否具备合法资格？据调查，物管会的成立虽是经宣武区居住小区管理办公室批准，但按照《北京市房屋土地管理局关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》的规定，物业管理委员会成立从未召开业主大会，也没有向业主进行公告，小区1500户业主几乎无人知晓小区里有物管会。根据《物业管理条例》和《小区物业管理委员会章程》规定，更换物业公司，应当经过全体业主大会同意，但A物业公司的撤离和B物业公司的进入，都没有经过业主大会的同意。
二、B物业公司接管小区并未与业主签订《服务合同》，从未得到业主认可，从未公开其收费标准、服务项目，其单方提供的物业服务也从未让业主感到满意，且2005年1月19日北京晚报上由北京市消费者协会公布的《北京市住宅小区物业管理状况调查报告》显示，该B物业公司高居“差物业”排行榜。
三、据调查，该小区于1996年立项建设，属于房改房性质，其后颁发的房产证上也注明是房改房，其物业收费理应得到优惠，但B物业公司是按照《北京市经济适用房小区物业管理服务收费办法（试行）》进行收费。
【律师解惑】
经过全面的调查取证，所有取得的证据似乎都对业主方有利，为什么这样一个案子会在一审、二审均败诉呢？
这个案子表面上看起来错综复杂，涉及到多个法律关系，但在本案中，大家一定要看清原告方B公司的诉求是什么，即：“追讨物业费”。小区物业管理委员会的成立瑕疵、未与业主签订物业合同、物业收费标准存在争议这些问题都不足以对原告B物业公司的诉求进行抗辩。
理由在于：1.物业公司在与小区物管会签订《物业委托合同》时，其没有能力、也没有义务去审查合同的对方物管会是否具备合法资格。2.B物业公司自接管后事实上是实施了物业服务管理行为，付出了人力、物力，小区内的业主也事实上从中获得了利益。3.不管以何标准进行收费，都该变不了双方形成事实合同的事实。
所以，根据公平原则，法院的判决是其道理的。
纵观本案，之所以业主会陷入如此被动的局面，主要原因在于：在事情的发展过程中，物管会成立不合法、在A物业公司撤离、在B物业公司擅自进入，业主的权益其实都受到了侵害。业主们未能及时采取法律手段保护自身权利，时机的流失导致业主们只能采取拒绝交纳物业费这种极端的方法来保护自身权益、对抗侵害。然而，这种方法所起到的效果却是甚微的。

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