房产中介与房主之间的代理合同违约事件

发布日期：2011-09-15 作者：110网律师

代   理   词

尊敬的审判长、审判员：
北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某）诉季某租赁合同纠纷一案，作为北京某某房地产经纪有限公司的诉讼代理人，现根据相关案件事实和法律规定，发表如下代理意见，供合议庭参考：
一、有关案件的基本情况
2010年7月22日，被告季某和原告某某签订了房屋委托出租合同，标的物是位于北京市朝阳区北卫新园11号楼1-1601室的房屋。建筑面积为148平方米。从合同的附件《物品交接单》中看，当时该房屋是毛坯房。合同委托期限是36个月，即2010年7月22日至2013年7月21日止。合同约定，被告方每年预留90天不计算房租，作为原告方接洽承租的工作期。房屋租金是每月4700元，按季度交付。租赁期间，某某按时交付租金。直到2011年7月原告方把下一季度的租金打到被告方季某的农行帐户后，被告方在没有事先通知原告方的情况下，单方面通知北卫新园的小区物业不要向该处房屋出售水电。某某多次找被告方季某协调此事，但是最后都是因为对方条件苛刻，之后拒绝和某某一方面谈此事。原告方迫于无奈向法院起诉。
二、关于根据合同约定支付违约金及其赔偿原告经济损失的意见
（一）被告方的法律行为已经构成根本违约。
根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据《合同法》第108条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。
2011年7月底，被告方单方面通知物业不给该处房屋供水电。这种不负责的行为已经是严重违约行为。由于被告方的违约行为，致使某某无法向该房屋的租户履行房屋租赁合同义务。租户们由于无法正常在此处生活，纷纷从该房屋搬出，并要求某某承担违约责任给付他们11000月的违约金。这种损失是无法挽回的。而且这种违约行为，还致使某某无法继续对外出租该房屋，既不能按时履行合同义务又无法通过此房屋继续获得预期的经济收益。因此，被告方的单方行为构成根本违约。根据相关法律规定，被告方必须承担合同约定的违约责任。
（二）根据原被告双方签订的房屋委托出租合同约定，被告方应当赔偿原告方违约金及其由此造成的经济损失。
根据该合同第5条违约责任第2款约定，委托期内，由于被告方季某单方违约行为造成本合同不能履行，违约方应该赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿原告方及给原告方代理出租客户造成的经济损失。由于合同租金是4700元，还有某某已经向该房屋原租赁户支付了提前解除租赁合同的违约金11000元，因此，被告方季某应该支付某某违约金4700元以及由此给某某造成的经济损失11000元。
（三）根据合同约定第三条下面的注中约定，被告方允许某某房屋进行改善、维修或者添置设备。被告方不仅允许上述装修行为，而且允许某某适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。
事实上，该房屋经某某接手委托之前一直是毛坯房，这样房屋实际过程中也是难以对外出租。为了更好完成委托出租该房屋的义务，某某在免租期内对房屋进行了装修，铺了地板，安装了马桶，配置了家具等等房屋出租的必须设施。这个装修总共花去费用11000元。而且此次装修就是为未来三年出租该房屋而准备的，被告如果解除合同，就必须赔偿原告方该部分的经济损失。
三、关于被告方主张原告方违约在先，实施群租的行为违法的法律意见
   《商品房屋租赁管理办法》第八条规定　出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。  厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。被告方依据此规定主张，原告方存在“群租行为”，属于违法行为。这种主张是不妥的，且不符合事实的。
（一）原告方进行隔断装修并进行分割出租是在被告方允许的情况下实施的。
房屋委托出租合同中第三条约定，为了便于出租，原告方可以出资对房屋进行装修。原告方当时进行隔断装修也是为了能够尽快把房屋租赁出去。而且被告方在合同中还允许原告方浮动出租价格，多出部分归原告方所有。由此可见，原告方完全在合同约定范围内行使属于自己的权利。
而且被告方的房屋是三室一厅的房子，在整租的情况下，市价在当时应该在3500元左右，但是某某给出的租金是4700元，而且是季付即每次给付14100元给被告方。这个1000多元的价格大家都是明知的。如果不进行分租，租金肯定不会这么高。由此可见，被告方对于分割出租的事实早有默示认可。
（二）《商品房屋租赁管理办法》是2011年2月1日正式实施生效。然而，原被告签订并生效的合同在2010年7月22日。两者期限差七个月，而且原告方某某和承租户签订的房屋租赁合同也在该办法实施以前签订并生效的。根据法不溯及既往的原则，该办法应该对这些合同没有溯及力。
即使这个法规对这合同的履行具有约束力，原告方也没有从根本上违法相关的禁止性规定。原告方只是将房屋内占用使用面积过大的客厅分割，而且这只是为了让房屋租赁使用效益达到最大化，是有利于房屋租赁合同的更好切实履行的保证。而且房屋建筑面积为140平米，房屋内住6个人，人均租住建筑面积不低于北京市规定的最低标准。原告方不存在出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室供人员居住的行为。
（三）原告方本着友好协商、有利合作的原则，曾经主张协商解决，但终因被告方的违约行为而中止。在被告方要求某某拆除隔断之后，某某对隔断进行了及时拆除。被告方在这种情况下，仍然不坐下来和原告方协商处理此事，反而背着原告方私自向物业交代，让物业不要再卖给原告方及其租赁户水电了。这种行为直接导致原被告双方的合同及其原告方同承租户之间的合同无法继续履行，造成了严重的经济损失。由于被告方单方违约行为造成的经济损失，被告方应该依法依照合同约定承担违约责任。
四、关于被告方主张原被告签订的房屋委托出租合同是无效合同并由此主张不存在违约责任的法律意见
《合同法》第五十二条第（五）项规定，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
《经济适用房管理办法》第三十三条规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。被告方根据以上法律和相关规定，得出这份合同自始无效以及原被告双方不存在合同约定的违约责任的结论是不正确的。一是这些法律规定没有直接规定这种合同无效，二是该合同继续有效不会损害国家利益和社会公共利益，这不属于合同法解释二规定的效力性强制性规定。该管理办法的规定，属于管理性强制规范。
因此，这份合同是双方真实意思表示且不违反法律规定的有效合同。被告方的主张不成立，应该依法承担相应的违约责任。
无论从事实上还是法律上，原告方都不存在违法违约行为，而且在合同履行过程中，原告方都积极支付了租金并完成其他合同义务。而这次诉讼都是被告方的一意孤行，蔑视合同的行为造成的。
原告方依然希望被告能够继续履行该房屋委托出租合同，也希望被告方能够积极配合承担相应的违约责任。如果被告方执意不悔，被告方还应该及时返还原告未实际发生的租房租金14100元（已预付的三个月租金）。
综上所述，某某诉季某房屋租赁合同纠纷一案，租赁关系合法存在，房屋租赁事实实际发生，被告方在合同期限内发生违约行为，应该依法承担相应的违约责任。恳请朝阳区人民法院做到公正、公平、高效处理案件。

以上代理意见，敬请合议庭采纳。

原告代理人：贾思伟律师

2011年9月9日

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