【二手房买卖案例】对出卖人以无权处分主张合同无效的恶意抗辩的审查问题研究

发布日期：2011-09-17 作者：李英俊律师

对出卖人以无权处分主张合同无效的恶意抗辩的审查问题研究
张俊发布时间：2011-07-31

一、据以研究的个案案情
　　2007年11月5日，原告韩某和被告胡某在中介机构的介绍下，签订《购房合同书》，约定：胡某将位于武侯区红牌楼北街1号82.39平方米的住房出售给韩某，价格50万元；双方于2007年11月15日前到公证处办理委托公证手续；韩某于2007年11月5日交定金1万元，于2007年11月15日前付清房款；办理产权过户的全部税和费由韩某承担，如该房买卖过户须交20％个税，则胡某将定金退还韩某，双方不承担责任；如胡某违约，应向韩某支付违约金5万元。合同签订后，韩某按约向胡某交付了定金1万元。胡某在约定的办理委托公证期限届满前即表示将不履行合同，并且收回了保存于中介机构的房屋产权证书。双方未按约办理委托公证手续，韩某也未按约向胡某支付剩余购房款。因韩某要求胡某办理房屋过户未果，遂起诉要求胡某返还定金并支付违约金5万元。
　　二、法院的审判意见
　　一审法院审理认为，胡某与韩某签订的《购房合同书》合法、有效。因胡某在双方约定的办理委托公证期限届满前即表示将不履行合同，并且收回了保存于中介机构的房屋产权证书，韩某有权拒绝履行付款义务，并要求胡某承担违约责任。胡某辩称韩某因不愿意缴纳20％个人所得税而拒绝支付房款，但并无相应证据予以证明，不予认定。双方合同既约定了定金条款，又约定了违约金条款，韩某选择要求胡某支付违约金，应予支持，胡某还应当向韩某返还定金1万元。遂判决胡某于向韩某返还定金1万元，并支付违约金5万元。
　　宣判后，胡某不服，向二审法院提出上诉称，双方当事人签订的合同没有履行是因为韩某发现房屋买卖税费过高，自行放弃了购房，未按约定的期限支付房款，而非胡某违约。韩某提交的证据不能证明此前胡某有违约行为。胡某出卖的房屋是夫妻共同财产，但出卖行为并未得到妻子的同意，故属于无效合同。请求撤销原判，改判胡某不支付违约金。韩某辩称，胡某所称的韩某发现税费过高而自行放弃了购房的说法不符合事实。胡某拒绝履行合同构成违约，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
　　二审法院审理认为，胡某所售房屋的登记权利人为胡某，胡某无证据证明其在签订合同前明确告知韩某该房屋系夫妻共同财产；胡某在一审中并未提出合同无效的主张，且对无权处分行为效力的否定应由被侵权的权利人主张，胡某作为处分人主张合同无效违反了诚实信用原则；本案仅涉及违约金问题，不涉及房屋权属转移的问题，对房屋共有人的合法权利并无影响。故本案房屋买卖合同有效，胡某以其出卖行为未得到其妻同意为由，主张合同无效的理由不成立。韩某提供的证人系为双方当事人签订合同提供中介服务的中介人员，并非与韩某有利害关系，其证人证言与韩某提交的经公证的录音资料内容相印证，能够证明胡某在约定付款期限届满前即表示自己将不履行合同。双方当事人明确约定，办理产权过户的全部税和费由韩某承担，如该房买卖过户须交20％个税，则胡某将定金退还韩某，双方不承担责任，表明双方是为韩某利益而将“出现20％个税”约定为合同解除条件，在“出现20％个税”时，应由韩某选择是承担税费并继续履行合同，还是解除合同。胡某无证据证明韩某有因不愿负担税费而解除合同的意思表示，故胡某称合同没有履行是因为韩某发现房屋买卖税费过高而自行放弃购房，并非胡某违约的上诉理由不成立。原判认定胡某违约并判决其承担违约金无误。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
　　三、笔者的观点和意见
　　审判实践中常常出现此类情况，即一方当事人与对方当事人签订合同后，一旦客观情况出现了对其不利的变化则不愿再履行合同，该当事人便会主动以签订合同过程中存在违法行为为由，要求确认合同无效。其中又以因房市价格动荡而导致当事人借主张合同无效以达到毁约目的的情况较为普遍。对于这种主动承认自己违法并主张自己行为无效的做法是否应予支持，司法实践中有不同的认识和作法。一种观点认为，无效合同的固有性质决定了任何人都可主张合同无效，因此违法行为人自己可以提出无效。另一种观点认为，违法行为人自己主动提出无效己经构成恶意抗辩，不应得到支持，否则将纵容违法行为人不诚信的行为。
　　笔者认为，买卖合同的出卖人违反诚实信用原则，针对买受人的请求，以无权处分主张合同无效的抗辩是一种滥用抗辩权的恶意抗辩。在出卖人以无权处分恶意抗辩时，应当区分绝对无效和相对无效，结合当事人诉讼请求的性质、合同履行情况作出认定和处理。既要符合合同无效制度维护国家的法治秩序和社会的公共道德的目的和宗旨，又要避免违法行为人利用合同无效制度获得某种不正当的利益，维护诚实守信一方的利益。
　　法院在审查这类情况时，应当首先分析影响合同效力因素的性质，区分合同是绝对无效还是相对无效。我国合同法上并无合同绝对无效和相对无效的明确规定，但可从无效条款设立的宗旨上进行区分，司法实践中也已有所运用1。一般的合同无效是因为违反了法律的强制性规定或公序良俗，是绝对的、当然的无效，任何人都可以主张无效，法院也应当依职权审查，主动宣告无效。但某些情况下，合同尽管具有违法性，但只是涉及特定第三人的利益。这类合同中，特定第三人作为合同受害人，可以根据具体情况决定是否主张合同无效以维护自身利益，无须由其他人代为主张无效；也无须实行严格的国家干预，由法院依职权认定合同无效。如允许特定第三人以外的其他人任意主张合同无效，则可能会为其滥用诉权提供机会，扰乱正常的交易秩序和合同自由，损害诚实守信一方的利益，增加法院诉累。因此这类合同属于相对无效合同，只允许权利受到侵害的特定第三人主张合同无效。
　　典型的相对无效合同，是《合同法》第五十二条第(二)项规定的恶意串通，损害第三人利益的合同。这里的第三人应当是特定的第三人，而不是不特定的第三人。如果损害的是不特定的第三人的利益，实质是公共利益，应当认定为绝对无效。损害特定的第三人利益的合同应由该受害的第三人主张无效。广义地理解，相对无效合同还应包括合同法第五十一条规定的无权处分合同。这类合同中，财产所有人或其他处分权人是合同的受害人，可以通过追认处分行为使合同有效，也可以拒绝追认使合同无效，但主张合同无效的权利只能由处分权人行使。
　　在合同相对无效的情况下，法院原则上不应支持出卖人的恶意抗辩，但要根据合同性质和当事人的请求谨慎处理，避免对特定第三人合法权益造成不当损害。在当事人诉讼请求限于合同双方当事人之间的财产返还或违约责任时，仅涉及合同当事人之间的债权债务关系，不涉及案外特定第三人利益。买受人符合《物权法》第一百零六条善意取得规定时，买卖标的物的所有权基于法律规定由买受人取得，权益受到损害的第三人只能另行向出卖人主张损害赔偿。以上两种情况下，法院在当事人诉讼请求范围内处理案件，不会对案外特定第三人利益造成不当损害，可迳行裁判。但在当事人诉讼请求涉及特定第三人利益，可能对其造成实质性损害的情况下，如无权处分合同买受人提出交付动产或办理不动产过户等诉讼请求时，法官应告知特定第三人诉讼的相关情况，询问其意见并根据案情决定是否通知其参加诉讼。对恶意串通损害第三人利益的合同，第三人主张合同无效的，以及无权处分合同，处分权人拒绝追认的，法院均应认定合同无效。
　　在认定合同无效的情况下，法院应根据合同的内容、履行情况，考虑当事人过错程度，公平合理地处理合同无效后的财产返还和损失赔偿问题，避免当事人基于合同无效而获取额外利益。如在房价涨势迅猛的背景下，往往出现房屋买卖合同被确认无效后，出卖人收回的房屋价值已大幅上涨，而买受人收回的房款已不可能买到同类的房屋，双方当事人利益明显失衡的情况。这时，应根据出卖人过错程度和性质，依照《合同法》第五十八条的规定，判决其适当赔偿买受人损失。
　　在胡某与韩某房屋买卖合同纠纷案中，能够援引合同法第五十二条第(二)项主张合同无效的，应当是权利受到侵害的共有人，而不是擅自处分共有物的出卖人胡某；且该案仅涉及定金返还和支付违约金的问题，不涉及房屋权属转移的问题，对房屋共有人的利益并无影响。因此本案房屋买卖合同有效，胡某以无权处分主张合同无效的抗辩不应得到支持。
（作者单位：成都市中级人民法院民三庭）

[注释]
[1] 如最高人民法院公报公布的贵州百花公司与遵义浩鑫公司买卖合同纠纷的判决认为，能够援引担保法第四十九条第一款规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，不是不履行此款规定通知、告知义务的抵押人。抵押人提起诉讼主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，其诉讼请求应当驳回。

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