夫妻就同一房屋分别出售给他人的效力如何认定？

【案情】
何某与郭某夫妻二人共有一处房屋需要出售。何某未同丈夫郭某商量，私自与朋友张某达成协议，以30万元将该房卖给张某，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。郭某因不知此房已出售于张某，又私自与其同事赵某达成协议，将该房以32万元卖给了赵某，并私自办理了房屋过户登记手续。因张某要求交付房屋，与郭某、何某发生纠纷，遂诉至法院。

【分歧】

夫妻就同一房屋分别出售给他人的效力如何认定？

第一种意见认为，房屋属于不动产，根据民法原理，不动产不适用善意取得制度，并且根据《民通意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。本案中，郭某与何某是夫妻，其共有房屋为共同共有财产，其对夫妻共有财产的处分，应经过双方协商，取得一致意见后才能处分。本案的二次卖房均未取得共有人的同意，故二次房屋买卖合同均为无效合同，应按无效合同处理。

第二种意见认为，二次买卖房屋合同均有效。但不动产的所有权变动以登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于赵某名下，故其所有权应由赵某享有，何某应向张某承担违约责任。

【评析】

笔者认为判断夫妻双方就同一房屋分别出售给他人的效力需要从以下方面进行分析和认定，才能正确做出判断：

首先，要确定出售房屋的所有权状态，即审查出售的房屋是夫妻双方的共同财产还是一方的个人财产，如果属夫或妻一方的个人财产，那么夫或妻做为房屋的所有权人出售房屋的行为当然有效。

其次，如果出售的房屋属夫妻共同财产，就要区别不同情况，确定房屋买卖合同是否有效。物权法规定夫妻对财产的共有关系是一种共同共有关系，《物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。从这个角度来说，何某或郭某单方面与第三人签订的合同都属于无完整处分权的效力待定合同。

再者，不动产能否适用善意取得？我国《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此可以看出我国对不动产是适用善意取得的。从本案来看，第一，第三人主观上是善意的，即第三人不知道也不可能知道房屋登记权利人与真实权利人不一致。买受人只要做形式上的审查，即审查房屋所有权证书和出售人是否一致，有无共有人登记就尽到了充分的注意和审查义务；第二，第三人是以合理的价格购买，这里强调合理对价的概念，如果以明显不合理的低价购买的，则不能构成善意取得；第三，第三人购买房屋后应按规定办理了所有权变更登记。对于夫妻任何一方与第三人对共同财产进行处理的，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。只要第三人善意、有偿购买的，或者一方买卖房屋的行为构成表见代理的，那么房屋的处分行为有效。如果没有办理所有权变更登记，买受人就未能取得房屋的所有权，而只是基于合同取得了对物权的期待权和合同债权。因此第三人赵某的房屋买卖适用善意取得制度，因其办理了房屋过户登记手续，所以赵某拥有该房的所有权。而第三人何某与张某的买卖房屋合同有效成立，但是并没有发生物权转移，张某可以向何某主张违约责任。

综上，笔者同意第二种意见。

作者：萍乡市湘东区人民法院 林雪娇 易平艳