经适房“房票”转卖，合同有效吗

发布日期：2011-12-07 作者：110网律师

经济适用房购买未满5年不得上市交易，这是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生，有人甚至直接把经适房“房票”卖给别人。但这种私下交易很容易“流产”，受房价上涨等因素影响，房主常常反悔，而“未满5年不能卖”就是他们毁约免责的最佳理由。过去，这类纠纷闹到法院，法院多半会判决合同无效。但现在记者发现，南京两级法院都出现了认定此类经适房买卖合同有效的判例。
　　案例一
　　经适房名额2万转给亲戚
　　6年后反悔，法院判履约
　　张清和李强是一对表兄弟。2004年，张清家老房拆迁，按规定可以申购一套经济适用房，但他并不缺房子，而且一次性拿出十几二十万购房款有点吃力，因此拿不定主意到底要不要申购。李强得知后找到张清，表示愿意花钱买下申购名额，张清同意了。两人谈妥转让费、过户等细节后拟了份转让协议，协议内容包括：张清将经济适用房申购名额作价20080元转让给李强；购房费、办理房产证的相关费用、过户费等一切费用均由李强承担；约五年后，房屋达到交易年限，立即办理过户手续；一方违约应负法律责任。
　　几天后，张清的妻子出面在转让协议上签了字，李强随即向张清支付了20080元转让费。2005年5月，张清与浦口区经济适用房开发中心签订了商品房买卖契约。随后，李强向该中心支付了约20万元购房款及办理房屋手续所需的各项费用。同年10月，李强拿到房屋钥匙，随即搬进去，居住至今。
　　根据《浦口区经济适用房（拆迁安置房）管理实施细则》第四十条规定：购买经济适用房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，就可以上市交易。去年，这套经济适用房正好满5年，只需拿着两证就可以交易过户了。李强好不容易盼到这天，他三番五次催促张清到房产局办理过户，可张清总是支支吾吾。
　　原来张清早就后悔了，从2005年到现在，房价翻了好几番，当年仅为2万多元就把名额转让，真是太没有远见了！被李强逼急后，张清索性提出增加转让费，否则协议就作废，他声称，当年在协议上签字的是他妻子，而妻子不能代表他的意见。
　　李强认为转让协议合法有效，坚决不肯增加转让费。双方谈崩后，张清将房子挂到中介，声称要卖房。李强无奈，告到了法院。
　　法官点评
　　属“附期限合同” 判决合同有效
　　南京浦口法院受理并审理了此案。法院认为，民事主体之间合法买卖合同关系受法律保护。本案中，拆迁经济适用房转让协议上卖方一栏“张清”二字，虽然为张清的妻子代签，但张清对该事实是明知的，而且合同签订后，李强也向张清交付了约定的20080元转让费，并为张清所接受，因此张清妻子的代理行为是有效的。并且，双方签订转让协议时，均明知该经济适用房在规定期限内不能交易，并明确了待可交易时张清应当协助李强办理产权过户手续，因此应当认定该转让协议为“附期限的合同”。所谓“附期限的合同”，简言之，即到期后应当履行的合同。至于房屋在出售时尚未取得产权证，法院认定并不影响合同的效力。因此，法院判决张清与李强之间的经济适用房转让协议有效。目前，房屋所有权证已经办好，法院责令张清在取得国有土地使用权证后，立刻将该房屋产权过户给李强。
　　（文中人物均为化名）
　　案例二
　　拿到经适房当天就转手
　　一审判合同无效，二审改判有效
　　2007年底，市民周女士房子被拆迁，拿到7.2万元拆迁款。按照政策规定，周女士可以申请购买经济适用房。2008年初，周女士与南京光华房地产开发公司签订销售协议，以17.3万元的总价购买了该公司开发的经济适用房一套。
　　签约买房的当天，周女士就跟事先联系好的吴女士签订了《住房买卖契约》，将房子作价26万元转让给了吴女士。她说，父亲癌症，要交钱动手术，她只好卖房筹钱。
　　半年后，周女士开始后悔。卖房那点钱，后来连半间商品房都买不到。当时，周女士刚跟前夫离婚，一个人带着女儿生活，母女俩从原先的家搬出来后，一直租房居住。
　　周女士找吴女士商量，想把房子买回来，吴女士不同意，并迅速装修房子住了进去。去年，周女士将吴女士告到了法院。
　　庭审中，周女士承认自己有错，但她觉得，既然国家规定不能卖，她跟吴女士签订的契约就是无效的，吴女士应当把房子还回来，她同意返还房款并支付相应的利息。
　　一审法院认同周女士的观点。法院引用《城市房地产管理办法》之规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，认为，周女士在出售房屋时尚未取得权属证书，且至今未能领取，违反法律强制性规定，双方所签订契约无效。既然契约无效，买卖双方就该互相返还房屋和房款，此外，由于吴女士已经对房屋进行装修，周女士还应补偿吴女士的装修损失。
　　一审宣判后，吴女士不服，提起了上诉。吴女士称，周女士卖房给她的真实原因并非父亲患病，而是无力缴纳购房款，又不愿意放弃购买经济适用房的机会，所以才找到她转让“房票”。她认为，双方是自愿达成买卖契约，不得随意反悔。
　　二审结果跟一审截然相反。南京中院认为，双方签订的买卖契约，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；尽管周女士还没领取房屋的权属证书，但这并不影响房屋转让的合同效力。今年4月，南京中院判决撤销一审判决。
　　法官点评
　　改判的初衷是“保护交易”
　　南京一家区级法院的法官分析认为，中院改判的初衷应该是“保护交易”，认定交易有效符合合同法的立法精神。记者了解到，南京中院日前下发了一份关于审理房地产纠纷的意见，意见中，对于经济适用房未满5年就上市交易的效力问题，并没有一刀切地说一定有效或一定无效，而是分了若干情形，具体问题具体分析，本案中的合同应属有效。

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