汪艳英律师代理公房转让纠纷案

发布日期：2012-02-02 作者：汪艳英律师

[基本案情]
邵某与谢某系亲属关系。位于杭州市上城区某小区2幢1101室房屋系拆迁后回迁的直管公房，承租人为邵某。2001年该房回迁后，邵某即将该房交给谢某居住，谢某支付给邵某4万元后即装修入住。2005年，邵某、谢某签订购买凭证一份，约定“在买卖公平、合理的基础，经双方认可同意的原则上，邵某在某小区有一小套房，房卡出让，卖给谢某伍万元。租赁权归谢所有，今后不得寻找各种借口、理由讨回。”之后，谢某又支付给邵某1万元，并一直居住该房至今。2010年，邵某发函给谢某，要求其迁出涉案房屋。谢一直未迁出，故邵某拆到法院，要求判令：1、确认双方签订的购买凭证无效；2、谢某返还邵某房屋和房卡；3、本案诉讼费用由谢某承担。
[律师办案思路]
邵某起诉后，谢某找到本律师为其代理此案，经过与谢某多少沟通，并且查阅了大量的资料，明确了我国法律、行政法规并没有禁止公房（使用权）转让，2004年3月1日起施行的《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》对公有住房使用权有偿转让行为做了明文规定，因此，公房是允许转让的。但是，谢某的受让行为有一个非常不利的地方，就是未经房屋产权单位同意。但是，根据《上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》“2、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴付租金，出租人也予以收取的，应依据诚实信用原则，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。”的规定，谢某已经实际入住，并且房租一直由谢某去缴纳的，因此可以推定房屋产权单位在事实上认可了该转让行为。虽然上海高院的规定不能作为浙江省法院判决的依据，但是，在国家法律、行政法规、最高院以及浙江省高院对此公房转让没有作出相应规定的情况下，上海高院的规定可以作为参考意见从而影响判决。
之后本律师确定了本案谢某需要提交的证据：1、购买凭证；2、杭州市房产档案馆的房产证明，证明邵某将公房转让给谢某后，已经通过房改政策取得了另一套房屋的所有权，而且面积已经达到杭州市规定的最低标准，没有权利要回涉案房屋；3、某小区物管和社区分别出具的谢某已入住10余年的事实；4、谢某缴纳房租的凭证。
[主要代理意见]
一、关于《购买凭证》的性质
该《购买凭证》是针对本案讼争房屋转让还是转租而签订的，即《购买凭证》是一份房屋转让（买卖）合同还是房屋租赁合同，直接决定本案的案由是房屋买卖合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷。关于《购买凭证》的性质，代理人认为是非常明确的，是一份公房使用权转让合同即房屋买卖合同，具体理由如下：
其一，上诉人在庭审中表示，“房卡出让”就“跟房屋买卖一样的”，明确了是房屋转让而非其在上诉状及庭审中所说的房屋转租，而且2001年房屋转让之后，上诉人从未向上城区房管局支付过租金，如果是一种转租行为，那么应当是被上诉人将租金支付给上诉人，由上诉人向房屋所有权人支付租金。
其二，房屋租赁合同不可能缺少租金、租赁期限这些重要的条款，而《购买凭证》即没有约定租金，也没有约定租赁期限，反而约定了“房卡出让，卖给谢某伍万元”这些涉及房屋转让的内容，明显是一种房屋转让行为。
其三，房卡转让即公房使用权转让行为一直是存在的，公房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题，是随着城镇住房改革不断深化和展开产生的一个现实问题。所谓公房使用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。有关公房使用权的性质，代理人认为，公房使用权有别于合同法意义上的租赁权。公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益有和有限处分的权利。这种权利是他人（包括产权单位）不能任意追夺的，这种权利基本符合用益物权的法律特征，从公房使用权的法律特征上看，是允许转让的。而从房地产市场的客观情况来看，允许公房使用权自由交易已是一种发展趋势，2004年3月1日起施行的《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》已明确规定公有住房使用权可以作为独立财产进行转让。
因此，上诉人与被上诉人签订的《购买评证》是一份房屋转让（买卖）合同，而非房屋租赁合同。
二、关于《购买评证》的效力
上诉人认为《购买凭证》无效，理由有二点：一是违反《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》；二，未经房屋产权人同意。代理人认为，上诉人以此二点理由，来认证购买评证为无效合同，显然与事实和法律不符，理由如下：
其一，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，杭州市的规定显然不是法律或者行政法规，不能作为认定合同无效的依据。
上诉人所说的违反暂行规定主要是未征得同住成年人的同意，这显然不符合常理。2001年回迁后，上诉人即将房屋交给被上诉人居住，被上诉人支付上诉人4万元，也就是说本案争讼的房屋上诉人从未居住过，从回迁至今一直由被上诉人居住。而一审庭审调查中，上诉人明确，购房凭证系在上诉人在家里签订，当时上诉人的妻子也在场。上诉人所谓的同住成年人为上诉人的妻子即被上诉人的亲姐姐、上诉人的岳母即被上诉人的母亲、以及上诉人的女儿。基于讼争房屋被上诉人已经居住10年的事实、以及上诉人与被上诉人之间这种亲属关系、上诉人从被上诉人处获得5万元价款的事实，如果说讼争房屋系上诉人私自转让给被上诉人，显然不符合常理。
其二，被上诉人入住10年有余，不管是社区还是物业服务公司，均知道2号楼1101室实际承租人为被上诉人谢某，且房屋租金一直是由被上诉人支付，被上诉人一般每三个月到论争房屋的直管单位上城区房管局支付一次租金，10余年下来，至少到上城区房管局40余次，作为房屋产权单位应当知道该房屋的实际承租人为被上诉人，但其未提出任何异议。代理人认为，应本着尊重现状的精神，合理保护受让人的交易安全利益，在未对产权人的利益造成损害的情况下，不应轻易认定合同无效。
三、关于上诉人是否有权利要求归还房屋
代理人认为，不管从客观现状还是法律规定从上讲，不管购买凭证有无效力，上诉人均没有权利向被上诉人要求归还房屋。理由如下：
其一，本案讼争的房屋是被上诉人唯一可居住的房屋，如果将房屋归还给上诉人，那么已经退休没有购房能力的被上诉人将居无定所。
其二，根据《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》第十四条“违反本暂行规定第五条规定，承租人未经产权单位同意擅自将自己承租的公有住房使用权人偿转让给他人的，产权单位有权中止租赁合同，收回房屋使用权。构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任”的规定，上诉人已经丧失了要求被上诉人归还房屋的权利。
综上所述，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
同时，本律师将杭州市的规定，以及上海高院的规定，作为参考意见在庭审时提交给了法官。
[判决结果]
杭州市中级人民法院认为：本案双方当事人之间的纠纷系因“公房房卡买卖”所引发，从法律性质上讲应属“公房（租赁）使用权之有偿让”，而非转租，原审法院认定为“公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括转让”并无不当。首先，双方于2005年8月8日签订的“购买凭证”并不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，于2004年3月1日起施行的《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》已对公有住房使用权有偿转让行为做了明文规定，其中“公有住房使用权有偿转让”须由“公有住房承租人”经“房屋产权单位同意”的规定虽十分明确，但并不意味着公房承租人未事先取得公房产权同意情形下签订的“公房使用权转让”协议当然无效。再次，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方签订的“购买凭证”系双方当时真实意思表示的自由表达，且涉案房屋自2001年起即由上诉人交与被上诉人实际居住使用，现上诉人主张双方购买凭证无效并要求被上诉人返还房屋和房卡，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，实体判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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