未办理产权证的房屋买卖合同有效

发布日期：2012-02-13 作者：张付杰律师

张付杰律师：未办理产权证的房屋买卖合同有效
依据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。有人认为这是一条强制性法律规范，签署的合同违反这一条即无效。然而该法律条文规定了没有产权证的房屋不得转让，但并未禁止签订买卖合同，同时亦没有禁止买卖。因此，张付杰律师按：尚未取得房屋所有权证情况下，双方均了解房屋权属状况，在真实意思表示下签订的房屋买卖合同，是有效的。
案情分析
王某购买一套商品房，尚未取得房产证，就与李某签订了一份二手房买卖合同，合同中约定了房屋产权状况，并约定若王某在规定期限内不能交付房屋，应当承担自应交付房屋之日起至交付房屋之日每天支付500元的迟延履行违约金。在房价一路飙升的情况下，王某不愿意出售系讼房屋，并以签订房屋买卖合同时，诉争房屋尚未取得产权证为由，主张房屋买卖合同无效。李某向人民法院提起诉讼，要求王某履行合同，并支付迟延履行违约金。
法院审理
法院对此案经开庭审理后认为，被告王某向某房地产开发商购买了诉争房屋后，该房地产开发商向被告交付了房屋，被告享有房屋的所有权，可依法处分该房屋。原、被告签署的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格履行合同内容，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。
法院判决
经审理后法院判决被告王某向原告李某交付房屋，并以300元/天的标准支付迟延履行违约金，自应交付房屋之日起至交付房屋之日止。
法理分析
目前，没有房产证的房屋交易现象十分普遍，常见的是未取得产权证的商品房、未还清贷款尚在抵押的商品房、二手经济房、回迁房等。房屋买卖合同的卖方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，而债权转让时合同法赋予合同当事人的权利之一，因此，买方转让自己的合同债权并不违反法律禁止性规定，房屋不予办理过户登记手续的风险并不影响转让合同的效力。
张付杰律师提醒
尽管本律师代理的这个案子胜诉了，但据本律师的了解，各地法院及法官的理解并不一致，故而还是存在一定的法律风险的。根据本律师的办案经验，建议广大读者在交易过程中应注意以下内容：
1、约定具体交房时间，保证确定的期限内将房屋过户到本人名下，否则双方均可解除合同；
2、售房人所购房屋的基本信息在买卖合同中注明，包括购房合同签订的日期、开发商的名称、购房方式、合同编号、房屋坐落位置、楼号、房号、实测建筑面积或者暂测建筑面积、购房方式及付款金额、与开发商买卖合同的履行情况等。并要求售房人声明对其所提供的商品房买卖合同、购房款发票原件、税费发票原件的合法性、真实性及有效性负责，否则将承担具体约定的违约责任。

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