开发商“一房二卖”判了刑
发布日期:2012-04-03 作者:徐涛律师
一房二卖
今年48岁的尹青松是海安县旺发房地产开发公司总经理、法定代表人。2004年9月,尹青松 以896万元拍得海安县一块3000多平方米的土地。因资金不足,无法缴纳高昂的土地出让金,尹青松动起了歪脑筋。2004年9月至2005年9月1年 间,他以高于同期银行贷款利率或优惠购房为条件,非法向社会公众吸收或者变相吸收资金365万元。然而,这与近900万元的土地出让金相比,还有500余 万元的资金缺口无法填上。由于没有按时交纳土地出让金,2006年1月,海安县国土部门依法收回了这块出让的土地,并没收了旺发房地产开发公司55万元土 地竞买保证金。
面对整天上门讨债、逼债的债主,尹青松先是“玩失踪”,然后又做起了“一房二卖”的生意。他 刻意隐瞒房屋已销售并交付使用的事实,先后两次以公司名义与他人签订合同,将公司开发的几套营业用房以24万元的价格卖给刘某、谢某等人。当购房者拿着公 司提供的钥匙准备搬入新房时,方知房子早已另有主人。
2008年11月3日,尹青松在北京一出租房内被警方抓获。
民事欺诈还是合同诈骗?
2010年5月,海安县法院开庭审理此案。庭审中,“一房两卖”是民事欺诈还是刑事诈骗成为控辩双方争议焦点。
控方认为,尹青松以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,隐瞒房屋已经出售的事实,运用“一房二卖”的欺骗手段,骗取对方当事人的财物,且数额较大,构成合同诈骗罪。
尹青松的辩护人则认为,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,“一房二卖”属民事欺诈行为,不应追究刑事责任。
“一房二卖”是否构成犯罪?是承担民事责任还是追究刑事责任?近日,海安县法院给出了答案。
法院认为,被告旺发房地产公司因进行房地产开发需要资金,未经中国人民银行批准,向社会不特 定对象吸收或变相吸收资金,扰乱金融秩序,其行为构成非法吸收公众存款罪。该公司以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较 大,其行为构成合同诈骗罪。被告人尹青松系被告单位直接负责的主管人员,其行为分别构成非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪。
法院最终以合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪数罪并罚,决定对尹青松执行有期徒刑四年,并处罚金13万元;对旺发房地产开发公司处罚金18万元。
11月11日,记者从海安县法院获悉,一审宣判后,尹青松在规定期间内没有上诉,一审判决生效。
法官细释判决依据
此案的主审法官接受记者采访时详细解释了“一房二卖”罪与非罪的区别。
主审法官指出,如果开发商一房二卖的行为仅仅为了在比较中获取更高额利润,并无同时非法占有两笔房款的意图,该类纠纷应当在民事纠纷范围处理。但这并不意味着一房二卖不存在上升为刑事犯罪的可能。
那么,如何甄别是民事纠纷还是合同诈骗呢?
主审法官解释说,首先,在主观上,合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人 的财物,即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物,但自己根本不打算履行交房义务,也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在 民事欺诈中,行为人只是为了获取不正当的利益,故意不履行其他合同,但其并不具有无偿占有他人财物的意图,即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故 意“一房二卖”,但对于买受人已支付的购房款,其并不想非法占为己有。其次,在具体行为上,结合主观故意考虑,构成合同诈骗罪的开发商可能在签订合同时就 没有履约能力,如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时,采取各种欺诈手段,企图骗取买受人的财物占为己有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后,又 打算不履行交房义务,肆意挥霍所取得的对方财物等;一些行为人在违约后虽然表示要承担责任,实际上却编造种种借口加以搪塞,甚至干脆携款潜逃,这些行为均 不能认定其具有承担违约责任的实际行动。从司法实践来看,一房二卖取得两笔以上房款后,开发商逃匿的,是合同诈骗最显著的特征。
“结合本案分析,一是尹青松明知向两受害人推销的营业用房已销售给他人,无法履行合同,仍以 欺诈手段,向他们出售。二是尹所属房地产公司已处于资不抵债的境地,根本没有履行合同以及承担违约责任的能力。三是尹携款外逃,根本无履行合同意愿。因 此,尹青松主观上具有非法占有的故意,而且数额较大,其行为完全符合合同诈骗罪的特征。”主审法官说。
相关专家提醒,买房人在签订购房合同后,应立即向房屋登记机关申请预告登记,这样,既可以防止开发商“一房二卖”,还可以在出现争议时取得房屋的优先权。
徐涛律师15327446830
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