房屋买卖不过户房屋归属如何认定？

【案情】
2004年8月，刘某与黄某签订房屋买卖合同合同，约定刘某以3.5万元价格购买黄某单家独院的房子一套，共86.5平方。刘某为省过户费当时就没有过户。2011年政府准备对该房屋所在地统一规划，政府依据要求黄某3月底之前搬出房屋并以划拨的形式补偿国有土地120平方给黄某。黄某遂找到刘某要求刘某搬出并承诺给刘某一笔违约金，刘某不肯，要求和黄某平分补偿到的120平方土地。该房子的土地性质系国有土地，房屋从2004年8月份合同签订后一个星期交付给刘某居住，产权人登记至今仍为黄某。截止涉讼，刘某一直在该房屋居住，房屋买卖合同双方各持一份，对合同效力双方都认可。


【分歧】


房屋买卖不过户房屋归属如何认定？


一种意见认为，虽然房屋买卖合同有效，但黄某是房屋的物权所有人，根据物权优先的原则，房屋最终应当判给黄某，刘某只能够要求黄某承担合同的违约责任并要求黄某补偿买房至今的房屋升值的差价。


另一种意见认为，诚实信用原则作为一种民事立法的价值追求，作为民事领域的帝王条款，除非履行不能，否则必须被遵守。在法律上，合同的解除应有约定的或者法定的事由，一方或者双方当事人才可以解除合同，否则合同应当继续履行，物权优先于债权的原则在此并不适用。因此本案中刘某甚至可以要求黄某协助其办理房屋过户。


【评析】


从双方争议的焦点看，上述两种意见中当事人对合同的效力都不存在异议。但是，两种意见对房屋的产权归属存在异议，司法实践中也存在着有一方当事人故意违约而要求确权的判例。笔者同意第二种意见，具体分析如下：


房屋买卖合同自始有效，双方当事人就应当按照合同的约定的条款履行。在民法规制的范围内，财产所有权经合法转移后，当事人一方反悔的，法院不予支持。就算财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行，也应当继续履行。房屋是否办理产权变更登记，就合同本身的效力是没有影响的。本案中既然合同效力不存在问题，也没有出现民法上的履行不能等致使合同无法履行的情况，那么双方当事人就应当履行。


我国的法律、行政法规规定有的合同应当办理批准、登记手续才生效，但是如果当事人未办理登记手续也不影响合同本身的效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中的房屋买卖合同本身是不需要办理登记的，房屋的房产证有没有过户对于合同本身的效力没有任何影响。若房屋所有权人与他人签订了房屋买卖合同之后又以产权未过户要求解除合同或者要求确认合同无效，法院是不能以合同应当办理批准、登记手续才生效为由判决房屋应当归还于卖方的。这有悖诚实信用原则，有损交易的安全，不应予以支持，应当继续履行合同。


本案的关键是在这种情况下是否可以引用物权优先于债权的原则。虽然《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。登记作为不动产物权的公示方式，只有登记了才具有公信力。但是这种公示并不适用于本案的这种情形的。物权优先于债权的原则只适用于以下几种情形：


第一、一物多卖。在法律上债权是平等的，无先后顺序之分，解决一物多卖的一个标准就是物权优先：一物多买，如果其中一个买方已经办了产权过户,他已经获得了所有权,则用物权优先债权原则裁判有所有权的人获得房屋,而不必考虑谁最先定合同、谁最需要的问题。


第二、企业破产。企业破产,债权人申报债权, 每个债权人的债权是平等的，全体债权人可以按各自享有的债权在破产债权总额中占的比例进行分割破产企业的财产。但是如果其中有的债权人证明了对企业不动产享有抵押权 ,则该动产应当由该债权人优先受偿。剩余的,再纳入破产财产,按比例清偿。


综上所述，本案房屋买卖合同不属于法律规定的批准、登记才生效的合同，产权未过户也不属于适用物权优先于债权的情形。则双方应当继续履行合同，黄某不能以未过户而要求反还房屋。

作者：广昌县人民法院 姜祖伟