经营权转让纠纷案

发布日期：2012-04-27 作者：黄文辉律师

民事代理词

尊敬的审判长、审判员：
   青海恩泽律师事务所接受原告马某的委托，指派本律师担任其委托代理人，本律师经过调查取证和参加刚才的法庭调查，以及对证据材料的质证。现就本案争议事实，发表如下代理意见，望法庭予以采纳：
一、    本案的几个基本事实。
1、2011年6月20日原、被告签订房屋租赁合同【见证据一】；
2、2011年6月29日中共青海大学委员会下发文件对校园家属区进行整治，清理家属区向学生出租房屋和禁止开设商业网点【见证据二】；
3、2011年10月18日青海大学下发文件要求在规定的期限内清理住宅区内向学生租房行为及关停营业场所的通知【见证据三】；
4、学校保卫处早在学校下发上述文件之前就通知过被告朱丽婷停止商业经营行为【见证据四】；
   5、原告马某给付了转费X万元之事实【见证据五】；
   6、如果被告朱某只是转让店内物品而不整体转让某店的经营权的话价值显然值不了60000元，显然是违背等价交换原则，显失公平的交易行为。即被告朱某是将店的经营权整体转让给原告马某【见店内物品照片】。
二、    本案涉及的法律关系。
1、原告与被告的房屋租赁的法律关系《民法通则》、《合同法》有所规定；
2、被告将自己所拥有某店的经营权整体转让的法律关系；
三、    本案分析及结论。
   根据上述事实及法律依据，就本案而言需要分两个层次来具体分析：一个房屋租赁法律关系，一个某店的转让法律关系。
1、本案中被告故意隐瞒真实情况属于欺诈行为。原告租赁此房屋的目的在于经营或者是受让被告所拥有的某店并在此经营。也就是说如果被告朱某将事先知道学校禁止家属区进行商业行为的事实告之原告马某的话（并且在法庭上有证人证言证明被告朱某在原告马某来青海大学洽谈租赁及转让是之前学校保卫处人员口头通知过被告要求关闭此店）,原告马某是不可能会按照每个月X元的房租承租此房屋，也不可能同意支付X万元转让费，受让此店，也就不可能会签订此合同。根据《合同法》第54条之第二款规定一方以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。同时根据《民通意见》第68条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可认定为欺诈行为。被告朱某在青海大学家属区经营此店多年，对这里的情况是相当知熟的，而原告马某对此情况是一无所知，对于影响原、被告房屋租赁及转让合同订立的重大因素，被告朱某有义务告之原告马某。但是被告朱某并没有告知学校情况。对于影响原告马某是否租赁此房屋的决定性因素，被告朱某只字未提，对于这一情况被告朱某故意隐瞒真实情况，诱使原告马某作出错误意思表示，应认定为欺诈，此转让协议依法可以撤销。
　 2、本案中原、被告转让行为显示公平，应依法撤销。包括信息、经验上显失公平和转让价格上显示公平。对于是否认定为整体转让，此法律关系由于没有具体的合同，只有被告朱某打的收条提到转让费。原、被告争议较大，被告认为是将某店的物品卖与原告马某，但是从朱某起诉马育威的诉讼中也认可是一种店铺的转让，也就是说是整体转让。理由有以下几点：第一，从被告朱某给原告打的收据分析，上面写明的是转让费，并没有写明物品的买卖行为。第二，如果仅仅是物品的买卖行为，那么原告马某没有必要花X万元这么高昂的价格买些破旧的物品。第三，原告马某受让被告此店目的是经营此店铺，并不是想卖这些旧物品珍藏留念，对于当事人对于理解合同或条款有争议的应当从当事人合同订立的目的出发来理解及解释条款。
在此转让行为原、被告在获取信息等有失公平。根据《民法通则》第59条第一款第二项之规定显示公平，一方有权请求人民法院予以撤销或变更。《合同法》第54条第一款第二项之规定，在订立合同时显失公平的，可以请请求人民法院撤销；同时《民通意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。被告朱某在青海大学家属区经营此店过年，对于青海大学的情况是相当的熟悉，尤其是对于家属区经营的店铺信息更是了如指掌，这是被告朱某优势所在，而原告马某，是一个刚大学毕业不久的学生，缺乏社会经验和社会历练，对于在青海大学家属区经营饮品屋更是一无所知，尤其是对于青海大学对家属区管理的复杂情况更是一无所知。被告朱某利用其优势及原告马某的缺乏经验及缺乏信息等，将学校管理带给被告朱某的风险全部转嫁给原告马某，这显然是有失社会公平和公允。被告朱某在此转让行为中既存在欺诈行为，同时又显失公平。
综上所述，本案原告马某的诉讼请求有法有据，请法庭予以支持原告的诉讼请求。以上事实和代理意见望法院予以核查认定，并慎重考虑，依法作出公正、合理的判决。
                          代理人律师：黄文辉
　                        二0一二年四月二十三日

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