居住在城镇的子女可否继承农村祖业？

【案例】
　　刘某向村里申请宅基地一处，建造两层楼房一栋，并于1996年办理了宅基地使用权证，载明权属人为杨某，共有人4人，面积200平方米。刘某的大儿子刘甲一家三口一直随刘某一起居住生活，未另行申请宅基地。刘某二儿子刘乙和三儿子刘丙均外出城镇务工，并取得城市户口，在城市定居。刘某2010年去世后，刘乙和刘丙多次找刘甲协商要求继承刘某遗留的房屋，均协商未果。

　 【分歧】

　 第一种观点认为，根据不动产物权登记的公信力，房产所有权为刘某，三个儿子刘甲、刘乙、刘丙均对该房产有继承权。

　 第二种观点认为，基于农村宅基地法律政策的特殊性，刘甲及其妻、女与刘某共同享有宅基地的使用权，刘乙和刘丙属城镇户籍，不具备取得宅基地使用权的条件，刘甲仅需就房屋折价补偿给刘乙和刘丙。

　 【管析】

　　笔者同意第二种观点。理由如下：

　　一、“房地一体”原则虽是我国处理房地产权属变动的基本原则，但在农村很难做到一致，由于农村宅基地使用权主体受到法律和政策的限制，无法实行地随房走，因此，认定农村房地关系时，便只能以地定房，以农村宅基地使用权为基础适用“房地一体”原则。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，农村宅基地的使用主体原则上只能是本村村民，且宅基地使用权需要村民申请才可取得，一户村民只能申请一处宅基地。由此可知，只要是一户农村家庭的成员，无论男女老幼都是宅基地使用权的权利主体，但宅基地使用权的主体范围会随着家庭成员的变化而变化，如结婚生育会导致主体范围扩大，即共享该宅基地的人员增加，而家庭成员死亡或子女成人单独立户后会使主体范围缩小，从而又使得共享该宅基地的人员减少。

　　本案中，虽然宅基地权属证书登记的名字是户主刘某，且兄弟三人为共有人，但以上四人均为一个农村家庭的全体成员，同享一处宅基地。此后，刘乙、刘丙均取得城镇户口，定居城市，不再是农村集体经济组织成员，已不具备享有宅基地的资格，自然丧失了上述宅基地的使用权。刘甲娶妻生女并未另行申请宅基地而是与父亲刘某共同生活，故应将两个家庭作为一户看待，在刘某死后，与其共同生活的刘甲一家仍享有该宅基地使用权。

　　二、根据《中华人民共和国物权法》第95条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”以及第100条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割减损价值的，应当对折价或者拍卖取得的价款予以分割”之规定，刘某的三个儿子与刘某共同享有房屋的所有权，但因刘乙、刘丙不具备享有宅基地使用权的资格，故对房屋不应进行实物分割，而应由刘甲取得房屋，并按照继承法和上述法律的规定对刘乙、刘丙予以折价补偿。

作者：抚州市中级人民法院 谢志国