商品房预售纠纷之房屋定金

商品房预售纠纷之房屋定金
定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同，可以将其划分为未约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金多种类型，其中最为常见的是未约定金和立约定金。商品房认购书中的定金，是为了保证购房人与售房人之间订立房屋买卖合同而交付的定金，因而在性质上属于立约定金。立约定金是指当事人为了保证以后订立合同而专门订立的定金。证约定金，是指以定金作为订立合同的证据，这是为证明当事人之间存在合同关系而设立的。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
目前，房地产开发商在与准买受人签订正式的房屋买卖合同之前，都会制作一份统一格式的认购书。认购书内容通常是准买受人向开发商交纳一定金额的定金，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。如果准买受人不在约定时间内与开发商签订买卖合同，将不退还收取的定金。可是有些不良开发商采用不正当手段骗取准买受人的信任，在签订认购书时设“定金”陷阱，最后导致买受人既无法与开发商签订买卖合同，又无法收回定金，极大地损害了买受人的合法权益。由此而产生的纠纷屡见不鲜。定金有立约定金、成约定金、证约定金、解约定金、违约定金之分，商品房认购书中的定金具有立约定金的性质，而在商品房买卖合同中以条款方式约定的定金内容的性质为违约定金。在既无购房协议，也无定金合同的情况下，实际支付一定的款项以后，收款人出具注明“保证金”、“押金”、“订金”的收据，一般不认定为定金法律关系成立，除非当事人明确约定上述款项为定金性质的，才可以适用定金罚则，且只能认定为立约定金性质。