拖欠租金应承担相应的违约责任

发布日期：2012-07-26 作者：徐卫东律师

   【基本案情】：
    原告北京宝辉建筑工程技术发展有限公司，被告周欢。
宝辉公司与周欢签订了《租赁合同书》，约定宝辉公司将位于**区**广场路南1800米路东的房屋、场地有偿提供给周欢使用。租赁期限为十年，自2009年4月12日至2019年4月11日止。年租金为人民币一百四十万元，租金采取预付方式。周欢本应于2011年4月12日及10月15日分别给付租金70万元，共计140万元。而其仅给付租金17万元，尚欠123万元。宝辉公司多番要求周欢支付拖欠租金，其仍拒绝给付。所以，宝辉公司向法院提起诉讼，请求法院判令解除两者之间的租赁合同书。要求周欢支付房屋使用费123万元，并立即腾退房屋及场地。

   【原告认为】：
根据《租赁合同书》约定，周欢应于每年4月15日及10月15日分别给付租金70万元，共计140万元。除遭受不可抗力外，如迟延缴纳租金，逾期超过30天的，公司有权单方解除合同，并收回该房屋，场地。故2011年租金共140万元，而周欢仅支付了17万元，余下123万元拒绝支付。宝辉公司认为对方已构成违约，要求解除合同，并要求对方支付2011年的房屋使用费。

    【被告认为】：
    周欢认为，因为政策原因无法办理营业执照无法正常经营，根据租赁合同书约定，因政策原因造成损失应由原告赔偿，不同意解除合同，要求继续履行合同。

   【徐律师观点】：
    本案的争议在于周欢的行为是否构成违约。以下三点理由可以说明周欢将政策性变更作为履行合同义务的抗辩理由，没有法律依据，其行为已经构成违约。

一、《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条的规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”上面三个法条，说明双方自愿签订的合同只要不存在法定无效、可撤销的情形都应受到法律保护。原告与被告于2009年4月12日签订《租赁合同书》是自愿真实的，且被告周欢已经按照合同要求支付了两年的租金，足以证明该合同并不存在无效、可撤销的情形，具有法律效力。双方均应继续履行合同直至期满。
二、《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 根据上述法条规定，违约方应当承担违约责任，合同中有违约责任条款，应按照合同约定办理。周欢从2011年4月15日起，无正当理由拒绝缴纳剩余租金123万元。其行为已构成违约，需要承担合同约定的违约责任。

三、《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”周欢主张因为政策原因不能办理营业执照，而导致合同无法履行，未能提供充分的证据予以证实，不能成为无法履行合同的抗辩理由。因此，其主张既没有法律依据也不符合合同条款的约定。

综上所述，宝辉公司与周欢签订的租赁合同合法有效，被告周欢拖欠租金的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。

   【法院裁判】：
法院在审理过程中基本采信了徐律师的观点，根据双方约定，宝辉公司要求依约解除合同，腾退房屋并要求支付拖欠租金，于法有据。判决：
1、解除宝辉公司与周欢于2009年4月12日签订的《租赁合同书》。
2、周欢应于判决生效后15日内，向宝辉公司支付租金123万元。
3、周欢应于判决生效后15日内，将房屋场地腾退给宝辉公司。

（此案例为真实案例，文中出现当事人名字均为化名）

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