合同对租金支付时间约定不明出租人不能擅自解除合同

发布日期：2012-10-04 作者：110网律师

合同对租金支付时间约定不明出租人不能擅自解除合同

要点：合同合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。出租人因合同条款发生争议后，应本着诚实信用的原则进行协商处理，协商不成的可以向法院提起诉讼解决。但合同约定不明或者未约定的内容不符合合同约定的解除条件或者法定解除条件的出租人不得擅自解除合同。
基本案情：2011年3月1日，承租人与出租人签订房屋租赁合同，出租人将其所有的门市出租给承租人使用。该租赁合同约定：租金20000.00元（租赁费在签订合同前半个月打入甲方指定账户）。租期为五年，自2011年2月1日至2016年1月31日止。缴款方式为一次性付清，若乙方需续租，须提前三个月与甲方协商，……。未尽事宜由双方协商确定。租金随行就市。合同签订后，承租人向出租人支付了20000.00元租金，并开始使用房屋。2012年2月，出租人以承租人未按照合同约定支付租赁费为由到门市干扰承租人经营，承租人因此多次报警。2012年2月10日，承租人向出租人支付租金22000.00元。承租人向法院起诉要求判令出租人继续履行合同，赔偿影响营业期间的损失。出租人以双方签订的租赁合同明确约定“租赁费在签订合同前半个月打入出租人的指定账户”；“门市租期五年”“缴款方式为一次性付清”。合同签订后，承租人没按约定将五年租金10万元一次性付清，并在合同签订前半个月打入出租人指定的账户。承租人未按照约定支付租金，经多次催告无果为由反诉要求解除租赁合同。法院判决支持了承租人继续履行合同的请求驳回了出租人解除合同的请求。
分析：承租人和出租人签订的合同是当事人的真实意思表示且符合法律规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力。合同双方当事人应按照诚实信用原则和合同的约定履行合同义务和行使全力。双方争议的焦点在于合同约定的租金是五年一次性支付还是一年一次性支付。
根据《合同法》第六十一条的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方对支付有争议的情况下应本着诚实信用原则进行协商。合同中并没有约定合同解除的条件，出租人若要解除合同，其理由必须符合法律的规定。但合同约定不明并不是法律规定的合同解除条件。令外从合同的履行情况以及租赁市场的交易习惯来看。承租人在签订合同前向出租人支付和第一年的租金20000元，出租人当时并没有提出异议。直至合同签订后1年出租人才向承租人提出其应该一次性支付五年的租金。在房屋租赁市场中，租金一般为分月或者分年确定，同时也按照租金确定期限收取租金（合同中明确约定支付合同期内全部租金的除外）已是习惯。在合同约定不明的情况下根据履行情况以及习惯，对出租人理解为应一次性支付5年租金，承租人不支付租金已经构成违约有权解除合同不应支持。

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