房屋代购风险何去何从？

【摘要】近年来，房屋代购纠纷出现较多，很多情况下是因为政策的原因或者个人投资的原因导致的代购行为，而该代购行为在法律上的效力，也是有所区别，甚至是无效的行为。有鉴于此，借助个人的经验，就这一现象，简单分析有关情况。
【关键词】房屋代购；代购协议
【写作年份】2012年


【正文】

一、房屋代购的个人定义

所谓房屋代购，就本文来说，是指自然人委托他人，并以他人的名义购买房屋，但购房款由自然人支付，并约定符合一定条件下将前述代购房屋过户给自然人的法律现象，为了便于分析，前述定义中的自然人将以隐名购房人替代，而名义购房人将以显名购房人替代。

二、房屋代购的原因及面临的问题

房屋代购的原因很多，就目前个人代理和接触的情况大概分析如下：

1、因不符合当地的购房条件而委托以亲戚、朋友的名义购房；

2、因房产投资行为的需要，不符合国家限购限贷的政策，而委托以亲戚、朋友的名义购房；

3、因不符合单位的购房条件而委托同事的名义购房；

4、其他类似情况。

当然，上述属于常见的情况。那么上面几种情况，经常遇到的就是代购协议的问题，就是隐名购房人与显名购房人之间签订的有关房屋代购的协议的法律效力如何，是否合法有效，这点也是经常有人咨询或者发生纠纷时，起诉的证据之一。

对于代购协议，一般常见约定的内容是：隐名购房人约定以显名购房人的名义购买某房屋，购房款由隐名购房人支付，达到几年，如五年后由显名购房人过户给隐名购房人，期间显名购房人不得处分该房屋或者出租该房屋等类似约定，当然，可能还涉及违约责任等。

那么上述约定看似清晰，实则隐含较大的风险，大体如下：

1、代购合同本身的效力问题，这个问题得具体分析，个人认为不可一概而论；

2、代购合同的履行问题，也需要区分为几种情况。

具体分析如下：

三、房屋代购面临问题的具体分析

（一）代购合同本身的效力问题

1、代购合同无效的情况

比如，隐名购房人购房明显是规避国家政策或者效力性的行政法规，而非一般性的地方政府规定，那么该代购合同，明显属于合同法规定的合同无效情形，一旦发生纠纷，则协议无效，各自承担自身过错导致的损失，即隐名购房人索要房屋所有权，显然不可能，其出资仅会被认定为借贷或者不当得利问题，利息损失由其自身承担。

2、代购合同效力有效的情况

比如，单位的安置房，是指定给符合条件的员工，该员工享有这个权利但是仅是显名购房人，如何不损害集体利益的情况下，这个代购协议，个人认为是有效的，即代购协议本身是购房权利和义务的转移，该员工即将其享有的权利及义务私下转移给隐名购房人。

又如，代购协议的隐名购房人让他人购买房屋，仅是避开地方政府一般性的规定，而非国家政策或者效力性的行政法规，一旦发生纠纷，个人认为，不应该认为为无效行为，因为合同法上规定的合同无效，是有严格的情形和条件限制的，法院不宜扩大解释和扩大适用，否则会影响交易安全和有损市场信赖原则。

而上述纠纷目前法院判决不一，个人也仅是发表自己的观点，不代表官方的观点，仅供参考。

（二）代购合同的履行问题

1、假设显名购房人到约定期限到来之前，不履行过户，或者将房屋出售处分，那么隐名购房人的代购协议即使被认定为有效，也不可能取回房屋的所有权，因为代购协议本身是债权合同，对抗不了物权行为的过户；

2、假设显名购房人是在婚姻关系内遭遇婚变，可能房屋就会成为婚内共有财产，并显名购房人的配偶主张分割；而隐名购房人以代购协议争取房产所有权，显然对抗不了房屋的登记所有人为显名合伙人；

3、假设显名购房在持有房产过程中死亡，则可能房屋就成为遗产，要么作为法定继承处理，要么就是作为债务执行的标的；此时，隐名购房人同样面临上述的不利法律地位；

4、假设隐名购房人后期购房款出资不到位，而房屋又是按揭贷款，显名购房人不具有还贷能力，房屋成为银行执行的标的或者显名购房人以代购协议起诉隐名购房人，都是面临着较大风险；

5、假设显名购房人将房屋出租获益，那么隐名购房人也很难控制，或者禁止，因为物权登记可以对抗世人，也就是绝对权的使然。

除上述问题外，隐名购房人在发生纠纷时，要证明自己出资也是个问题，这个本身涉及证据问题，在此不展开。

四、房屋代购风险控制

从根本上来说，房屋代购本身就存在一定的问题，所以，要让风险最小，就仅能是不要让他人代购。

从现实的角度来说，如果排开合同本身效力，想控制隐名或者显名购房人的风险，则是，签订代购协议后，隐名购房人持有购房合同的原件或者房产证原件，这样控制显名购房人的私下处分或者出租，另外，显名购房人可以要求隐名购房人一次性将购房款支付到位，控制自己面临还贷的风险，隐名购房人甚至可以将房屋的居住使用权控制在自己手里。

以上意见仅供参考，或者学术讨论。




【作者简介】
陈桂平，单位为上海市建纬（深圳）律师事务所。