侵犯优先购买权,合同无效
发布日期:2012-11-02 作者:徐涛律师
法院审理认为,根据民法通则和合同法的规定,出租人出卖租赁房屋时,应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权。房产公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见,但没有把给予王先生的优惠条件告知张先生,而且在3个月期限未满时就与王先生签订合同,其行为已经侵犯了张先生的优先购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无效,由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订合同。
我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有权人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定:“房主出卖房屋时在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定:“承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 因此,在此案中,房产公司与王先生签订的显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权,张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。
一方面,根据最高人民法院《意见》(试行)第118 条的规定,出租人出卖房屋时未尽通知义务,致使承租人丧失行使先买权机会的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知,承租人的先买权具有物权的效力,可以对抗第三人。依《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定,在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时,如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意,其转让行为无效。所以,其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力,不无疑问。依照最高人民法院《意见》(试行)第89条的规定,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该项财产的,应当维护第三人合法利益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。所以,第三人在取得不动产时是恶意的(不论有偿或者无偿),享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的;第三人在取得不动产时是善意的、有偿的,并且依法办理了产权过户登记手续,享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效,只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。
另一方面,先买权人应当在一定期限内行使先买权,否则,先买权人无限拖延表示是否购买,义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以,最高人民法院《意见》(试行)第118条规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的,视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额,依照法律规定,亦得尽通知义务,由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时,对其他共有人有无通知义务,法无明文,在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后,先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的,即丧失先买权,出卖人可以将其不动产出卖给第三人。
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