违规买卖经适房易招来的七类官司

经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。与普通商品房相比，经济适用房价格低廉，但它的取得、占有、使用、收益和处分均受到国家政策的严格限制。人们在购买、占有、使用、收益和处分经济适用房过程中产生的民事纠纷，被称之为涉经济适用房的民事纠纷。随着房价的急剧攀升，涉经济适用房的民事纠纷越来越多。　　在北京，提到“经济适用房”，不少人会马上想到回龙观和天通苑。从北京市正式启动经济适用房工程以来，大规模的经济适用房项目——回龙观文化居住区和天通苑经济适用房相继在北京的昌平区开工建设。昌平区成为北京市拥有经济适用房最多的区县之一，与此同时，该区也成为涉经济适用房民事纠纷较多的区县之一。
　　本周，昌平区法院法官对该院2007年至2010年审理的涉经济适用房民事案件进行了调研。
　　经适房最易“招来”7类官司
　　调研发现，涉经济适用房的民事案件有以下七种类型：
　　1.“借名买房”案件：指不符合申请购买经济适用房条件的人以具备条件的人的名义申请购买经济适用房。这类案件占30%左右。主要有两种类型：一是名义上的所有权人将实际购买人诉诸法院，请求法院确认其所有权，或判令实际购买人腾房;二是实际购买人起诉名义上的所有权人，请求法院确认其拥有房屋所有权，或判令对方协助其办理房屋过户手续。
　　2.违反政策卖房案件：指一方当事人将购买时间不满5年的经济适用住房出售给另一方当事人引发的房屋买卖合同纠纷案件。这类案件也占30%左右，主要有三种类型：一是诉请确认买卖合同无效的案件，原告多为卖房人，也有个别案件的原告是买房人，他们主张房屋买卖合同因违反经济适用房不满5年不得上市交易的规定而无效;二是诉请解除买卖合同的案件，原告多为买房人，因经济适用房无法过户而起诉要求卖房人退还房款，有的买房人将中介公司一并告上法庭;三是买房人诉请卖房人继续履行合同的案件。
　　3.涉经济适用房的离婚财产分割案件：一些当事人起诉要求离婚并分割包括经济适用房在内的财产，或者双方当事人已经离婚，却因包括经济适用房在内的财产分割、权属问题闹上法庭。这类案件占10%左右。
　　4.涉经济适用房的继承纠纷案件：经济适用房的所有权人去世后，其继承人就该房产继承问题发生纠纷并诉诸法院。
　　5.其他经济适用房买卖合同纠纷案件：是除“借名买房”案件和违反政策卖房案件之外的经济适用房买卖合同纠纷案件，即在签订、履行、解除经济适用房买卖合同过程中，双方当事人因单方涨价、税费承担、房屋质量等问题产生的纠纷。
　　6.拆迁引发的经济适用房权属纠纷案件：因共同居住的房屋拆迁，双方当事人获得拆迁补偿款和购买经济适用房资格，后一方当事人购买经济适用房，另一方当事人则起诉要求确认其为所有权人或共有权人
　　7.其他涉经济适用房的民事案件：除以上六种类型之外的涉经济适用房的民事案件包括居间合同纠纷、委托合同纠纷、物业合同纠纷、债务纠纷等。
　　借名买房和违规卖房案件成为“主力”
　　涉经济适用房的民事案件呈现以下两个明显的特点：
　　1.当事人违规买卖经济适用房是引发纠纷的最重要的原因
　　“借名买房”案件和违规卖房案件占涉经济适用房民事案件的半数以上。受经济利益驱动，当事人钻法律和政策的空子买卖经济适用房。一些中介公司欠缺职业道德，不仅在当事人违规买卖经济适用房时予以协助，甚至诱导当事人违规进行上述操作。房价上涨后，利益格局发生剧烈变化，卖房人后悔售价太低，名义上的所有权人贪图房屋巨额的增值，于是，违规行为成为他们反悔理所当然的借口。同样为了经济利益，他们不惜与亲友撕破脸皮，不惜在法庭上承认自己的违规行为。
　　2.多数当事人的诉讼请求是将经济适用房占为己有
　　尤其在房价飞涨的北京市，许多人买不起普通商品房。经济适用房是稀缺的资源，需求大于供给。此外，在已购经济适用房的家庭限制购买其它住房的政策出台之前，拥有经济适用房几乎成为一种纯粹的利益，而没有伴随的义务。在限制政策出台之后，也因为政策执行不力，经济适用房仍然可以成为许多人的牟利工具。因此，多数当事人的诉讼请求是将经济适用房占有己有，另外一些当事人因确实无法过户才退而求其次，起诉要求对方承担违约责任。
　　法官建议加大对违规者的惩处力度
　　法官经调研认为，经济适用房现行管理规范存在效力层次低、具有不稳定性、部分规定可操作性不强等问题，规范执行过程中存在准入条件审核不严、售后管理执行不力等问题。针对这些问题，法官提出以下建议：
　　在法律和行政法规中规定经济适用房的权属问题。建议将经济适用房的管理规范上升到法律或行政法规的层面，在法律和行政法规中明确规定经济适用房的权属和购买人占有、使用、收益、处分经济适用房的限制。
　　明确新旧规定的适用界限。建议有关行政机关在部门规章、地方政府规章或其他规范性文件中明确规定新旧规定适用的界限。
　　加大对准入条件的审核力度。建议有关行政主管部门建立健全经济适用住房申请、审核、公示、轮候制度和工作机制，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、金融等多部门共享的公民信息档案和诚信档案，同时在配售过程中采取多种方式接受群众举报和投诉，广泛接受社会监督。
　　完善经济适用房的退出管理机制。住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况进行检查。建议相关部门尽快研究制定可操作的检查和回收细则，将检查、回收的时间、方式等予以明确。对于确实需要出售经济适用房的购买人，有关行政部门应积极引导他们申请回购，确定回购价格时要考虑他们上市出售经济适用房的可得利益，对他们在经济适用房上所添附的不可分割的财产，政府应当予以补偿。
　　加大对违规行为的惩戒力度。对骗购、借名买房、违规出售等违规行为，有关行政部门应及时制止并执行房屋回收、取消购买资格、记入诚信档案等惩罚性措施。但这些措施并不足以惩戒违规行为人。一方面，行政法规和地方性法规应当规定对上述违规行为予以罚款和没收违法所得的行政处罚。另一方面，对一些情节严重的违规行为人，应当追究其刑事责任。例如，以非法占有为目的，隐瞒或虚构事实非法取得经济适用房的，情节严重的，可以以诈骗罪追究其刑事责任。