法官关于商品房买卖常见保质期争议的观点

 《住宅质量保证书》上的保修期是开发商承担无偿维修责任的期限，不是开发商对房屋质量负责的期限；保修期过后，如房屋质量出现问题，开发商仍应承担产品质量责任。

【真实案例】
     2003年8月26日，原告与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的某楼某号房屋，合同约定交付的房屋为精装修房屋。合同签订后，原告付清了房款，被告交付了房屋。之后，原告将房屋租给了租户。2007年6月11日，小区物业管理人员通知原告房屋漏水。原告、租户和物业管理人员赶到现场后，发现卫生间冷水管道螺母丝断裂。为防止机箱漏水必须关闭户内进水总阀门。因此问题，原告的财产损失还有：维修费、对住户财产等赔偿、对房屋装修的维修等近4万元。
     原被告因前述质量问题产生争议并诉至法院。经查，被告交付房屋时还交付了《住宅质量保证书》，事故发生时，保修期已超过2年。

【案件争议】
     原告认为：开发商交付房屋中的设施存在质量问题，应当对漏水造成的损失承担赔偿责任。
被告认为：已过保修期，且被告无过错，不应承担赔偿责任。

【法官观点】
      北京法官程屹撰文认为：
     1、保修期的涵义是无偿修缮的期限，不是承担责任的期限。
    《住宅质量保证书》和保修期是行政管理部门为房地产开发商规定的行业规范，来源于1998年9月1日建设部《商品住宅实现住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]第102号）。《住宅质量保证书》是《商品房买卖合同》的补充约定，同时产生开发商的保修责任。保修责任应当理解为是不收取费用的修缮责任。在保修期过后，开发商仅是不再承担无偿维修责任，而不是对房屋质量不承担任何责任。
     2、基于合同关系的瑕疵担保责任并不排斥基于侵权关系的产品责任。
     基于商品房买卖合同关系，开发商对房屋要承担瑕疵担保责任，其中包括质量瑕疵担保责任。瑕疵担保责任具有除斥期间，超过合理期限即告消灭。我国合同法第158条规定的是2年。
     而产权责任是一种特殊侵权责任，是产品存在缺陷造成人身、财产损失的，生产商、销售者对受害者要承担的民事赔偿责任。虽然，商品房不是《产品质量法》所说的产品，但建筑材料、构件和设备属于《产品质量法》的调整范围，因水电五金件导致的事故仍可以适用《产品质量法》。
     3、本案金属螺母刚刚使用3年就出现断裂，显然属于质量问题，当事人可以根据《民法通则》第122条和《产品质量法》的规定，要求开发商承担产品质量责任。

【点评】
      本案法官的观点是正确的。法院采纳前述观点作出了判决，支持了原告的诉讼请求。
      合同责任与产品质量责任都是开发商应当承担的法律责任，小业主可以根据实际情况选择合同之诉或者侵权之诉维护自己的合法权利。
徐涛律师15327446830   QQ574659129