律师谈离婚诉讼中所购商品房的分割

发布日期：2012-11-25 作者：徐涛律师

在离婚诉讼中，房产分割往往是当事人关注的焦点问题。笔者尝试结合法律及相关司法解释的规定，就离婚时常见的商品房分割情况总结分述如下：

一、婚后购买的商品房

1、婚后购买的房屋，不论是一方出资还是双方出资，也不论是登记在夫妻一方名下还是登记在夫妻双方名下，都属于夫妻共同财产，离婚时可均等分配。

　 2、若产权登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在产权登记中未约定按份共有的，应认定共同共有。

3、若产权只登记为子女一人的房屋所有权问题，上海高院《民事法律适用问答》2005年第3期(总第16期)问题六已有答复。但鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。

二、婚前购买的商品房

1、夫妻一方婚前出资购买的房产（无贷款），权利登记在一方名下

如权利登记在一方名下，该房产属于婚前个人财产，不因结婚行为转化为夫妻共同财产，离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人，如另一方有参与该房子的装修等支出，构成对该房产的舔附价值，对于装修款，可以作为夫妻共同财产予以分割。

2、夫妻一方婚前出资购买，权利登记在双方名下，如何处理？
　　夫妻一方出资购置房产，权利登记在两人名下的房产，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割房产时，出资一方可适当多分，同时法官还会考虑婚姻关系存续时间较短或婚后未共同生活等特殊情况，酌情确定具体分割份额。

3、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，权利登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款的房产（有贷款）

夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

4、双方共同出资，权利登记在一方名下，如何分割？

1）双方共同出资购房，登记在一方名下，如果最终未能结婚的，在双方没有特殊约定的情况下，仍然应当确定该房屋系登记方一方个人财产，在分割时应当判令登记一方返还另一方的出资份额。
　　 2）双方共同出资，登记在一方名下，如果双方办理了结婚登记手续，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
　　 3）如果双方办理了结婚登记手续，同时一方不仅能够证明出资，还有证据证明双方的出资是基于双方均认可所购房屋为共同所有的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

5、婚前共同出资，登记两人的名字，如何分割？
　　 1）对于最终未能结婚的，应当判令双方按照出资比例进行分割。
　　 2）如果已经登记结婚了，那么应当按照夫妻共同财产对待，分割时均等分割。
　　需要注意的是：这里的出资购房，主要看购房合同的签订日期是婚前还是婚后，婚前签订的就属于婚前购房，属于个人财产。产权证的取得在婚前还是婚后，并不影响出资购房的性质。
　　对于房产增值部分的分割，各地判定不一，如果房产增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。操作中，增值部分=市场价-（当事人出资部分+银行贷款+贷款利息），然后根据当事人承担义务的比例（即付款的比例）分配增值利益。若夫妻双方提前将贷款还清，则增值利益由双方各半分割。

三、尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
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