通过中介购买二手房签订合同需谨慎

发布日期：2012-11-28 作者：110网律师

一、中介公司口头承诺，难以取证

　　根据我国法律规定，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果当事人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。一些消费者以录音作为证据，欲证明口头承诺的存在。录音属于视听资料，易伪造，难核实，证明力较弱。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，如果不辅以其他相关证据，视听资料的真实性很难被法院采信。

　　二、中介公司隐瞒情况，疏于审查

　　在委托合同纠纷的案件中，个别中介人员急于促成交易，有时会故意隐瞒不利于房屋成交的信息，不进行风险提示。此外，个别售房人缺乏诚信，在出售房屋时提供虚假材料。实践中，许多中介公司对售房人出示的身份证明、房屋权属状态不进行核实，就将房屋挂牌交易，待有人买房时才临时要求售房人补齐手续，导致许多不具备交易条件的房屋混入市场（如限购房、设置了抵押的房产等），导致许多无处分权人、无权代理人参与交易，严重影响了《房屋买卖合同》的效力。

　　三、中介收费标准不统一，收费过高

　　对于房地产中介机构收费服务的具体内容、服务质量，我国现行法律尚无准确、量化、有参照性的标准。中介公司提供的《居间服务合同》往往对买卖双方的义务约定详细，但己方的职责、义务和违约责任却语焉不详。相反，中介公司收费名目繁多。根据《北京市关于房地产中介服务收费的通知》，房屋成交价格在500万元以下的，房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的2.5%。实践中，多数中介公司的居间服务费均按房屋成交价2.5%的最高上限收取。根据房屋价格的不同，该笔费用通常在二三万元至十几万元之间浮动。多数当事人认为，中介公司收费与其服务内容、水平不相符，并且在收费后怠于履行相关合同义务。

　　针对上述情况，法官提出以下建议：

　　一、在与中介公司协商时，消费者不要轻信中介公司的口头承诺，务必令其留下书面文字作为证据。不可轻信中介人员的口头保证。

　　二、消费者应当主动调查、了解情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构（如房管部门）核实房屋权属状态；有条件的购房者可委托律师或专业机构予以核查。

　　（作者单位：北京市第二中级人民法院）

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