租赁合同—间接损失全部获得赔偿案

发布日期：2012-12-06 作者：李立银律师

【案情简介】
当事人陈某与某商场订立了租赁合同，在第二期租赁合同履行三个月后，没有经过陈某的同意，商场擅自调整了陈某的租赁位置，双方因此而发生纠纷，但商场只同意支付很少的补偿费，在协商无果的情况下，陈某向法院提起诉讼。
【案情诊断】
陈某找到我时，拿出了很多材料，经过我仔细的整理归类，发现该商场无视自己违背合同的行为之严重性，气焰嚣张。除了本案陈某外，该商场很多租户都被商场强行挪动了位置，商场的行为激起了众多租户的强烈反抗，该事件在广州日报及羊城晚报等媒体都有报道。但后来的结果是，有的租户继续经营，有的则拿到了很少的补偿，更有的干脆放弃了赔偿的权利。
纵观案情，发现陈某承租商铺的面积很小，租金也不高，即通过诉讼获得的赔偿也不会很高，虽然案件的金额不大，但对于小本经营的当事人而言可是一个大数目，因此，如何给当事人一个合理可行的方案是至关重要的。当事人非常担心的是，如果走诉讼的途径还拿不到目前商场已经同意支付的补偿金额，则既耽误了时间、更需要支出律师费和案件受理费。面对当事人那期盼甚至祈求的眼神，我深感作为职业律师肩上责任之重大。
经过研究，我得出了一个结论，该案可以诉讼，虽然违约金约定很低，但是可以主张间接损失，即由于商场违约解除合同而剩下的合同期内陈某本应该可以获得的利益。陈某相信了我的判断，并将该案全权委托我来办理。

【代理意见】
代理词
尊敬的审判长、审判员：
我是广东律师事务所律师李立银，受当事人的委托及接受律师事务所的指派，担任原告陈、、的代理人，庭前本人多次走访原告及被告、、、有限公司，对有关本案的事实进行了大量的调查取证，并认真研读了我国的《合同法》和原被告签定的租赁合同，详细分析了原被告双方提交的证据。现结合本案的法庭调查、法庭辩论，综合发表代理意见如下：
一、被告、、、有限公司无视我国合同法的规定及原被告双方签定的租赁合同，私自单方面强行解除与原告的租赁合同关系，违法及违约行为恶劣。事情的经过如下：
1、原告与被告共签定了两份租赁合同：20、、年、月13日至20、、年9月15日；20、、年、、月16日至20、、年、、月15日。
2、在第二份合同签定后的20、、年9月23日，被告向原告发出一份“通知函”（参见原告提交的证据二、第5页），要求将双方签字生效的合同交回给被告，而且在“通知函”中表明：“若逾期不交，旧合同视为作废。后果由贵公司自当承担。”被告的这一做法，既违背了双方的合同约定，更违背了《合同法》的规定（合同法第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”）。
3、在原告拒不同意交回合同的情况下，被告于20、、年、、月31日向原告发出一份“、、品供应商退场情况确认书”（参见原告提交的证据三、第6页），强行要求原告签定“不平等条约”，且在该确认书中将本来是由于被告的原因而解除合同的情形强加给原告，原告当然拒绝签字。
4、20、、年、、月31日，在没有得到原告同意的情况下，被告强行将原告的专柜及货品搬走，并驱赶原告雇佣的工作人员。在万般无奈的情况下，原告于20、、年、、月1日向公安机关报案（参见原告提交的证据四、第7页）。
5、在原告被赶出商场后，多次找被告进行协商，但是被告态度蛮横，拒不接受调解且至今仍不退还20、、年9月、10月的原告货款；并拒不赔偿因其违约的行为而给原告造成的损失。
6、被告以阻碍消防通道为由驱赶原告，可是在原告被驱赶后，被告立即将其出租给其他商户经营服装生意（参见原告提交的证据十三、第130页），被告这种对把双方签定的合同视为儿戏的行为令原告忍无可忍。
7、被告的违约与违法行为不仅仅限于原告，同被被告强行撤场的还有其他经营者，由于该事件影响很大，在20、、年、、月、日和20、、年、、月、、日曾分别被《广州日报》和《羊城晚报》报道（参见原告提供的证据十，第28-29页）。
二、被告在答辩中认为，依据双方合同第一条第5项的规定，有权调整布置柜位，但这是对合同的牵强附会的理解，更是错误的：
1、在双方合同的第一条第1项的显著位置明确了“提供经双方协定的、、一楼经营柜台（位置平面示意图详见附件），、、、作为乙方经营汇美舍的经营场所”；
2、作为租赁合同，其核心要素是租赁的地点，这对承租方是至关重要的内容。众所周知，一个商场不同的柜台位置租金不同，顾客光顾的机会也不同。进一步说，能够给承租人带来的经济效益也不同。被告商场作为出租人随意可以调整承租人经营位置的做法不但违背合同及法律，更违背常理。
3、作为格式合同的提供方被告免除自己的主要责任的条款无效。合同法第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第40条规定：“、、、或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。
4、被告所主张的让原告搬到三楼经营的主张是违背双方合同约定的，同时，原告正是看中特定的经营位置才租赁被告的柜台。如果象被告所说的那样随意可以调整原告的经营位置，那么原告的经营目的根本无法达到。
三、由于被告的单方面解除合同的行为给原告造成的损失，被告理应赔偿，包括：
1、   依法支付原告20、、年、月、10月的货款及其利息29826.92元：
甲乙双方的租赁合同第一条第三项规定：“甲方有权集中收管乙方营业货款，并负责统计销售额及按协定予乙方结算，结算日期为每月10日—25日结算上月货款”。20、、年、、月、、日晚，被告强行将原告的货柜搬走，单方面解除了合同，为了使其自己不承担法律责任，强行要求原告在其提供的“、、品供应商退场情况确认书”（参见原告提交的证据三、第6页）上签字，原告当然不能接受，为此，上述货款至今仍没有支付给原告。
（1）20、、年9月份的货款12373.19元：原告提供的证据十一（第30—78页）明确表明了原告20、、年九月份的销售总额为17802.5元。同时原告提交的证据十三（参见第129页）显示、、、年9月份的租金及水电费用开支为5429.31元（这里需要特别说明的是，其实、、年9月份的租金应按3600元收取，因为被告一直是上一个月收下一个月的租金）。故该月份应该有12373.19元的货款。被告理应支付给原告。
（2）20、、年1、、月份的货款17232元。原告提交的证据十二（第79页—128页）明确表明了该月份的销售总额。由于被告没有提供该月的电费及信用卡费用等清单，同时，在该月当中，被告不时找原告要求原告撤场，严重影响了原告的经营，故以销售总额计算本月的实际销售量。
（3）需要特别说明的是：被告是上一个月度扣除原告下一个月的租金管理费用，故截止、、年10月底，原告没有欠交被告任何租金。
（4）由于双方在合同中明确约定：A、甲乙双方的租赁合同第一条第三项规定：“甲方有权集中收管乙方营业货款，并负责统计销售额及按协定予乙方结算，结算日期为每月10日—25日结算上月货款”。B、甲乙双方的租赁合同第九条第三项规定：“任何一方需要延续、变更、终止合同，必须依照本合同的规定，经双方协商一致，并达成书面合同。在未达成书面合同前，原合同仍然有效”。为此，对于上述货款，被告人没有按照合同的约定按时支付给原告，理应按照目前国家所规定的商业银行活期利率（千分之六）计算原告的损失（从20、、年9月25日计算至被告实际支付之日）。法律适用：《合同法》第98条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。对于被告没有按时给原告结算货款的行为，不但违法，而且违约，故应该计算逾期支付的利息。
2、依法返还原告两个月的合同押金7200元。
20、、年4月5日，被告收取原告的押金3600元（参见原告提交的证据八、第26页），至今被告没有退还给原告。
20、、年4月17日，被告收取原告的管理费3600元；但是，原告于20、、年4月13日才租住该铺位，即4月份原告只经营了半个月的时间而被告却收取了一个月的管理费用，故多余收取的费用被告理应退还。
3、   被告返还原告的专柜工作人员的健康证原件三份及押金150元。
   按照双方合同第四条第二项的规定，原告聘请的工作人员办理了健康证，原告共聘请了三位工作人员（温、、、沈、、赵、，参见原告提供的证据七、第17—25页），健康证属于原告员工的个人财产，目前被告仍然予以扣留，被告理应返还。同时，上述三位工作人员的该证件押金共计150元（参见原告提供的证据九、第27页）被告理应退还。被告在答辩中认为原告违反其入场管理规定，可是其又提供不了相应的证据予以证实。
   4、被告应当依法支付原告合同期间内的可得利益49064元：
（1）事实依据：
首先：原告与被告签定了一份合同，合同期为20、、年9月16日至20、、年9月15日；
其次：合同的租赁合同第九条第三项规定：“任何一方需要延续、变更、终止合同，必须依照本合同的规定，经双方协商一致，并达成书面合同。在未达成书面合同前，原合同仍然有效”。
再次：被告私下单方面强行解除合同（参见本代理词“一”中的论述）。
最后：20、、年9月、10月原告的利润平均为：4672.77元/月。
（附：计算依据：
20、、年9月份（净利润）：

销售额	商场费用（租金及其它费用）	工作人员费用（800元/人）	货品成本及其它费用（28%）	净利润
17802.5	4029.31	3200	4984.7	5588.49

20、、、年10月份(净利润)：

销售额	商场费用（租金及其它费用）	工作人员费用（800元/人）	货品成本及其它费用（28%）	净利润
17232	5450	3200	4824.96	3757.04

（2）法律依据：
《合同法》第107条规定；“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益、、、”。
从上述《合同法》条文的规定来看，因合同不履行而造成的损害包括积极损害和消极损害，即守约方的直接损失和间接损失，所谓间接损失，又可称为可得利益损失、是指获利机会被消灭所丧失的应得到而未得到的利益，所失利益具有未来期待性，同时又必须具备客观性即未来利益已经具备转化为现实利益的基础和条件并且能够确定。从本案件原告的20、、年9月、10月份的经营来看，这两个月的净利润为4672.77元/月，但由于被告单方面撕毁合同，强行搬走原告的经营铺位，使本来属于原告的可得利益丧失，原告苦心经营的客户被迫丧失，为此，原告所损失的该利益被告必须赔偿。
（3）计算方法：参照上述表格得出的数字：每月净利润4672.77元/月，乘以10.5个月等于49064.03元(说明：因为合同期由20、、年、月16日—20、、年、月15日，而原告已经在20、、年、月31日被迫停业)。
5、被告须支付违约金10000元给原告。
（1）原被告的合同第九条第二款规定：“在合同有效期内，如乙方提前终止合同的，须向甲方支付2个月的租金管理费的赔偿金”。该合同中只规定了乙方违约的赔偿责任，但根据《合同法》的基本理论，应该同样适用于甲方违约的情况：因为，该合同为甲方提供的格式合同，《合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”；合同法第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款给予说明。”；第40条规定：“、、、或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。其实，该条款属于一种潜在的规则，应该同样适用于任何一方违约的情形。故被告理应支付违约金10000元。
（2）对于违约金与可得利益的损失，被告必须全部支付给原告：
从我国《合同法》的基本理论（参见：合同法；王利明、房绍坤、王轶著；中国人民大学出版社；2002年3月第1版；第279—291页）来看，“当违约金的支付不足以弥补实际损失，受害人还可以要求赔偿损失，因此，违约金责任与损害赔偿责任可以并存。”（参见288-289页）。为此，结合合同法的有关条文（如上所述），被告理应支付原告诉讼请求中的第4、5项请求。
6、被告应当赔偿原告装修费用的损失2087元。
从原告提供的证据（参见证据六、第16页）来看，原告承担的装修费用共计为3380元，由于合同期共17个月，每月分摊198.8元，但被告的违约致使原告还有10.5个月不能够经营，总需分摊的费用为198.8乘以10.5等于2087.4元。按照合同法的规定，被告理应赔偿原告的该项损失。

尊敬的审判长、审判员，本案中被告的行为已经严重违背了合同法律的规定及双方合同的约定，同时，被告的在原告不同意解除合同的情况下，强行搬走原告的货品，并且至今拒绝支付原告的货款及其他损失。其违法行为是极其严重的。恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳。依法支持原告的诉讼请求，谢谢！
此致
、、、区人民法院
代理人：广东同益律师事务所律师李立银

【判决结果】
由于各种因素的影响，该案一审我方的请求尤其是间接损失没有得到法院的支持，我方继续上诉，因为我方证据充分又有法律依据。
二审全部支持了我方的诉讼请求，尤其是间接损失的支持额与我方诉状的计算数据完全吻合！

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