公房委托换入合同到底是买卖合同还是委托合同？

发布日期：2013-01-07 作者：110网律师

【摘要】公房使用权的交易允许公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权，但若非公房合法承租人，亦不符合公房使用权交易的有关规定，则合同无效。
【案情简介】
王某与甲公司签订房屋委托换入合同，约定王某委托甲公司将其置换入本市一套房屋，置换价格45万元，王某签订合同时向甲公司支付定金4万元，于签订合同后20日内交付给甲公司剩余置换款。王某于签订合同当日依约交纳定金4万元，甲公司向王某出示了涉案房屋的《北京市公有住房租赁合同》复印件，并带王某到上述房屋进行了查看。
后王某起诉至法院称，我与甲公司签订房屋委托换入合同，约定由我委托甲公司将我置换入涉案房屋。签订合同时我向甲公司交付定金4万元。后我得知委托换入的房屋是公房，不允许交易。现诉至法院，要求法院对于双方所签订房屋委托换入合同是否无效予以确定，甲公司返还定金4万元。
甲公司辩称，双方签订的是房屋置换合同，不是房屋买卖合同。我方认为该合同有效，因对方未按合同约定付清剩余置换款，是对方先行违约，故不同意对方的诉讼请求。据甲公司自述，房屋委托换入合同所载房屋的承租人事先已委托案外房地产经纪有限责任公司代为出售房屋，故收取王某交纳的定金后，甲公司与乙公司签订换入协议书，将其中2万元以定金形式给付乙公司，故认为王某应向乙公司主张剩余定金2万元。但甲公司在诉讼中并未提交涉案房屋的公房管理单位同意变更该房承租人的相关证据。
【审理结果】
一审法院经审理认为，双方签订的房屋委托换入合同实质上是一种房屋买卖合同，现甲公司提供不出合同约定地址上的房屋可换入或可买卖的证据，且双方对公房进行买卖而签订的合同不符合现行法律规定，应认定为无效合同。现王某要求返还定金4万元，法院应予支持。据此，一审法院判决：1、王某与甲公司签订的房屋委托换入合同无效。2、甲公司于判决书生效后15日内返还王某定金4万元。判决后，甲公司不服提起上诉称，合同约定的房屋标的真实存在，双方之间应当是委托关系，合同应属有效。现在我方接受委托，已将王某交付的4万元定金中的2万元支付给乙公司，王某应当向乙公司主张，其余2万元我公司同意退还。因此，我方上诉要求撤销原判，依法改判。王某同意原判。
二审法院审理认为，王某与甲公司签订的房屋委托换入合同，其内容为王某委托甲公司将合同约定房屋的承租人变更为王某，王某支付相应对价。上述合同确定双方之间为委托代理关系，合同性质应为委托合同。由于合同约定的房屋为公房性质，关于公房承租人的变更，应事先征得公房管理部门的同意，并在公房管理部门办理承租人变更手续。甲公司作为房地产中介专业机构，其理应对此知晓。但甲公司并未提交公房管理单位同意变更承租人的相关证据，故应认定双方系私下交易，该行为违反了我国有关公房管理方面的规定。因此，基于代理事项违法，双方之间的房屋委托换入合同应属无效，甲公司应将全部已收款予以返还。至于甲公司称已将其中2万元交付乙公司，认为王某应向乙公司主张的辩解意见，于法无据，法院不予支持。一审判决虽然对合同性质认定有误，但结果正确，故作出判决：驳回上诉，维持原判。
【律师提示】
当事人要注意区分买卖合同与委托合同的区别，买卖合同的标的是买卖物，而委托合同的标的则是处理委托事务的行为，基于此项内容的不同，合同的履行期限、地点、方式和内容都会有所不同。根据对本案合同的主要内容的分析，本案合同认定为委托合同是正确的。
同时还要注意区分委托合同与居间合同的区别，居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务的范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。居间合同为有偿合同，而委托合同可以是无偿合同。居间人以自己的名义从事居间活动，而受托人在为委托人订立合同的场合，是以委托代理人的身份进行活动。

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