农村房屋买卖起纠纷 城镇买房人诉过户被驳

2013年5月27日，江西省铜鼓县人民法院对一起房屋买卖合同纠纷作出一审判决：确认原告徐天亮、赵芝玉与被告方坤、刘志强签订的《房屋买卖协议》无效。
2012年5月2日，被告方坤、刘志强将二人所有的位于铜鼓县温泉镇温泉村万家组一栋三层房屋及一个车库作价430000元卖给原告，双方签订了书面协议。原告按约分三次向两被告付清了全部房款后，被告却以年底才能从建筑商处拿到房产证为由拖延办理过户手续。到年底，原告去找两被告办理过户手续，两被告却去北京发展去了，毫无音讯。无奈之下，两原告将两被告告上法庭，请求判令两被告履行房屋转让合同，立即交付房屋并协助原告办理房屋过户手续。
法院经审理查明，被告方坤、刘志强是铜鼓县温泉镇新开村下柑组村民，后移民迁至铜鼓县温泉镇万家组兴建了四层砖混结构住房，被告方坤于2010年5月6日补办了集体土地宅基地使用权审批手续，并于同年11月2日办理了房屋所有权证，房产证号为“赣铜房私字第2010XXXX号”。徐天亮、赵芝玉住所地是铜鼓县城北路X号，徐天亮职业为律师，赵芝玉是一名教师，两人均为城镇户籍。
法院审理后认为，在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。农村宅基地属农村集体所有。《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。原告徐天亮、赵芝玉两人均为城镇户籍，故依法不得向农民购买其住宅。为此，法院作出了如上判决。（当事人为化名）