法院不应受理单位内部分房纠纷

一、案情

赵A系中国煤炭××公司（以下简称中煤公司）退休人员，其一家原承租中煤公司一居室住房一套及赵A之夫单位二居室住房一套。1995年，中煤公司决定将三居室产权房一套调给赵A居住。同年11月10日，双方签订协议。同年10月25日中煤公司给赵A开出分配住房证。赵A搬入三居室后，双方对协议内容中约定赵A应交出一套一居室还是应交出一居室和二居室各一套发生争议。后中煤公司以赵A违约，只交出一居室未按协议约定交出二居室，没有居住使用三居室住房的合法手续为由，要求腾房。

二、原审处理

一审法院经审理认为，中煤公司与赵A签订协议后应依约履行，中煤公司分给赵A三居室住房后，赵A未按协议约定交给中煤公司两套房已违约，且双方未就三居室住房签订租赁契约，赵A对该三居室已不再享有合法的使用权。故判决判决，赵A等于判决生效后十五日内将争议的三居室一套腾空交中煤公司，同时搬至赵A家原承租的二居室及一居室居住，驳回原、被告其他诉讼请求。判决后赵A等不服，提出上诉。二审维持原判。

三、再审处理及评析

再审认为，民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系，中煤公司与赵A之间具有行政隶属关系，双方不属平等主体。依据最高人民法院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第3条的规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产纠纷不属人民法院主管工作的范围。北京市高级人民法院1994年4月18日《关于房地产案件受理问题的意见（试行）》中规定的属法院管辖的几种情况，也不包括本案这种情况。本案系因中煤公司分房给赵A过程中发生的纠纷，属单位内部分房而引起的腾房纠纷，系单位内部行政事务，不属人民法院受理范围。原判对本案进行实体处理属适用法律错误。故作出裁定，撤销一、二审判决，驳回中煤公司的起诉。

本案的关键点在于对单位内部房地产纠纷相关规定的理解与掌握。最高人民法院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条确定了单位内部房地产纠纷不属法院主管的原则。但是，北京市高级人民法院1994年4月18日《关于房地产案件受理问题的意见》（试行）中规定了涉及单位与职工之间房地产纠纷法院应受理的几种例外情况。具体包括：房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法院解决的；单位分配给职工的房屋被其他职工强占、被侵权人向法院起诉的；住用单位公房的职工离开单位后，与原单位为房屋的使用权发生纠纷，双方有协议或我市有规定的。因此，如何理解和适用最高院法发[1992]38号通知，界定单位内部房地产纠纷的概念，划定单位与职工之间房地产纠纷法院受理的范围，是解决本案的关键。

判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。在房地产审判实践中，关于单位与职工之间的房地产纠纷可归纳为五类：第一类为单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷；第二类为单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的纠纷；第三类为职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷；第四类为职工在配偶单位另购住房后引起的占房、腾房纠纷；第五类为单位与职工因租房而引起的纠纷。其中第一类为真正意义上的单位内部房地产纠纷，不属法院主管和受理的范围。主要包括单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷，因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等）不服而引起的占房、腾房纠纷等。这类纠纷中，单位与职工之间不是平等主体间的民事法律关系，而是不平等主体间的行政管理关系。首先，主体不平等。单位与职工之间具有行政隶属关系，双方身份地位不平等，单位一方是在建房、分房中拥有绝对决定权的行政管理者，而职工一方在该纠纷中是被管理者，单位完全有权依据自己的规矩采取内部强制措施作出决定和执行，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从。其次，该类纠纷从内容上看，也不属因人身或财产权益发生的民事权益纠纷。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不应受民事法律的调整，职工对住房并不享有所有权或使用权，职工在分房中所享有的权益（包括居住楼层、面积等）是与其工龄、级别等联系的，是依据政策而享有的住房福利，因此而发生纠纷，纯属单位内部纠纷，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法院起诉，法院也不应主管和受理。但需要说明的是，房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法院解决的，法院应予受理。因为，此时职工抢占的房屋并未分配，职工抢占构成对单位的侵权，单位作为产权人起诉，法院应予受理。另外，单位分配给职工的房屋被其他职工强占，被侵权人向法院起诉的，法院也应予以受理。因为这纯属平等民事主体因房屋使用权受到侵犯发生的侵权纠纷，法院应予受理。第二类纠纷，单位与职工之间实质上是房屋买卖民事法律关系，不是单位内部房地产纠纷，法院应予受理。因为在这类纠纷中，双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体。虽然在工作关系中双方之间主体不平等，职工服从单位行政管理，但在特定房屋买卖关系中双方之间是平等的民事主体关系。单位给职工无偿居住房屋，实行房改后，将房屋又出卖给职工，虽然是依据政策进行，也是职工应享有的福利待遇，但是双方之间因房屋买卖发生纠纷，应属普通民事权益纠纷，法院应依法受理。这类纠纷虽然是因体制改革或住房制度改革引起，但这只是这类纠纷发生的原因，并不能因此改变该纠纷的民事性质。当然，如职工与单位仅因房屋福利政策发生争议，不应由法院受理，应通过行政途径解决。第三类纠纷实质上是职工调离单位后发生的原物返还民事法律关系。首先，职工调离单位后，双方已解除工作关系，不再是管理与被管理的不平等关系，而是平等的民事法律关系主体。其次，职工在调离单位时，应将其占有、使用的单位房屋返还给单位，否则，单位作为房屋所有权人完全可以起诉职工返还房屋。这类纠纷应属法院受理范围。第四类纠纷属于职工违反政策而引起的房屋侵权民事法律关系。在这类纠纷中，双方在诉讼主体上是平等主体，理由同第二类纠纷。单位按照政策应落实职工住房，但并不等于职工可以对房屋福利政策重复享受。职工违反政策是判断侵权的依据，并不是决定案件性质的依据，法院对这类纠纷应依法受理。第五类纠纷纯属租赁合同关系，法院应依法受理。因为单位与职工是在自愿平等的基础上签订租房协议，在房屋租赁关系中双方是平等民事主体，因履行租赁合同而发生的纠纷，法院应予受理。因此，北京高院《关于房地产案件受理问题的意见》（试行）中列举的几种法院应受理的单位与职工之间房地产纠纷情况，都是单纯的房屋产权人或承租人行使对房屋的民事权利的行为，并非单位行使其行政管理权的行为，特别是最后一种情况，职工离开原单位，与原单位已不再具有行政隶属关系，因此发生的纠纷，法院应予受理。

本案原审法院的受理依据为中煤公司与赵A就分房签订了协议，但这仍是中煤公司行使其行政管理权的一种方式，双方之间仍是一种不平等主体间的行政管理关系，属第一类所述的单位内部房地产纠纷，应适用最高院法发[1992]38号通知第2条规定，法院不应主管和受理。因此，将双方有协议作为法院受理单位内部分房纠纷的根据，缺乏法律依据。