市国有资产经营有限公司诉张梅、王*梅房屋租赁合同纠纷

发布日期：2013-08-07 作者：马汉学律师

民事诉讼状 原告*市国有资产经营有限公司。
法定代表人金振国，该公司经理。
被告张*梅，女，汉族，成年，系服装店业主。联系电话：
第三人王*梅，女，汉族，
诉讼请求
判令被告立即腾退所租房屋，赔偿延迟腾房损失。
事实及理由
2009年4月16日，被告与原告签订了《*市市直经营性国有资产租赁合同》，承租了原告门面房一间，租期一年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止。
2009年12月5日，原告将租赁物整体拍卖，约定该拍卖房地产于2010年2月5日交于买受人，否则承担每日两万一千余元的违约金。于是，原告便通知并多次催促被告务必于《租赁合同》期满后腾退房屋，以便按时交付拍卖物。但被告至今未能腾退，致使原告无法按时交付房屋，造成巨大损失。为维护国有资产的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。
此致
*市西峰区人民法院

                  具状人：*市国有资产经营有限公司
                           二〇一〇年二月五日

第三人王*梅代理词尊敬的审判长、审判员：
*市国有资产经营有限公司诉张*梅、王*梅房屋租赁合同纠纷一案，王*梅已正式委托北京市鼎龙律师事务所马汉学律师担任其诉讼代理人。接受委托后，本人认真研究本案有关的法律、法规和诉讼材料，现就庭审中查明的事实，结合相关法律、法规，发表如下代理意见，望合议庭在评议时予以充分考虑。
一、王*梅的诉讼地位
要确认王*梅在本案中享有哪些权利并履行哪些义务，首先得明确王*梅的诉讼地位。
王*梅不是共同被告，因为王*梅与张*梅、*市国有资产经营有限公司之间不存在同一法律关系。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。由此，可知王*梅的诉讼地位是第三人，又因为王*梅在*市国有资产经营有限公司诉张*梅房屋租赁合同纠纷一案中，对双方争议的标的无独立请求权，故王*梅的诉讼地位是无独立请求权第三人。
二、王*梅的参诉方式
《民事诉讼法》第56条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。可见，王*梅参加诉讼的方式要么是自己申请，要么是人民法院通知。但本案中，*市国有资产经营有限公司直接在诉状中将王*梅列为第三人显然是错误的。
三、王*梅在此案中无违约行为
2009年5月14日，王*梅通过金*国以107800元（含16800元房租）从张*梅手中转让该店，双方签有转让合同（由张*梅的丈夫孙*富起草）。在此姑且不论转让合同是否有效。
转租合同签订后，王*梅即依约向张*梅支付现金8000元，并于2009年5月18日向张*梅指定的孙*富的账户上打款99800元。
由于本案的性质是合同纠纷，而王*梅又不存在违约行为，故王*梅不应承担任何赔偿责任。
四、王*梅与张*梅不存在连带赔偿责任
我国民商事合同法律制度中，规定了代理合同的连带责任、合伙合同的连带责任、担保合同的连带责任、承揽合同的连带责任、建设工程合同的连带责任，并未明确规定，房屋租赁合同中，次承租人对承租人的赔偿责任承担连带责任。
五、王*梅与张*梅不存在共同侵权的责任
《民法通则》第130条确实有规定，二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。我国的民事责任分为三种：缔约过失责任、违约责任和民事侵权责任。由于本案的性质为房屋租赁合同纠纷，故只存在某一方的违约责任，而不存在共同侵权的责任。
六、张*梅与原告存在恶意转租行为
张*梅在此次房屋转租中过错有四：一是未告知王*梅房屋转租还须征得原出租人的书面同意；二是说房屋租赁合同2009年12月31日到期后还可以续租，而现在不能；三是转让合同上写的是“无偿”，实际却从中获利8.8万元；四是涉诉后玩失踪，不积极配合王*梅处理纠纷，致使损失扩大！
原告在诉状中称，原告与被告在2009年4月16日签订了《*市市直经营性国有资产租赁合同》，而原告又不能提供原件；同样的租赁合同，还有一份是2008年12月15日签订的文本，原告在庭审中难以自愿其说。就2008年12月15日，也出现两个版本：一个约定是“按条件让出租赁房屋的使用权”；一个是“无条件腾出租赁房屋的使用权”。原告亦不能给出合理的解释！
如有证据证明，原告在2009年5月前，已知该出租房即将拍卖，并告知张*梅。则张*梅与原告共同构成合同欺诈，已涉嫌犯罪，王*梅将保留对该行为的刑事控诉权。
七、王*梅的损失应得到法律的救济
纵观本案，王*梅属于无过错方，属于善意第三人，王*梅作为一个残病之人，转租费花去107800元，装修花去44511元，半年多一点就损失十四万多元，加之两三个月不能正常营业，各项税费和营业损失也在四、五万左右，损失是客观存在的，而该损失与张*梅的转租行为存在因果关系，张*梅在此次转租行为中存在过错，故王*梅的损失应由张*梅赔偿，如法庭查明原告与张*梅事先恶意串通，则原告应与张*梅共同承担赔偿责任。
综上，请求法庭驳回原告对王*梅赔偿的诉讼请求，以维护王*梅的合法权益！

                             代理人：马汉学
                           二〇一〇年三月十七日
甘肃省*市西峰区人民法院民事调解书（2010）庆西民初字第0180号原告*市国有资产经营有限公司，住所地*市西峰区*大道西侧，组织机构代码：（略）
法定代表人金*国，经理。
被告人张*梅，女，1963年*月15日出生，汉族，住西峰区*街*号工行家属楼。公民身份证号码：（略）。
第三人王*梅，女，1982年*月27日出生，汉族，住西峰区*乡政府家属院。公民身份证号码：（略）。
    代理人马汉学，北京市鼎龙律师事务所律师。
    案由：房屋租赁合同纠纷。
原、被告双方于2009年12月15日签订《*市市直经营性国有资产租赁合同》，约定原告将其位于*市粮食局一楼门面房一间租赁给被告，租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日，合同签订之日被告一次性缴纳全年租金27000元。2009年5月14日，被告将承租的房屋转租给第三人。租赁期满后，原告数次向被告及第三人索要房屋，均未果。现原告诉至法院，请求：被告及第三人立即腾归房屋、支付逾期占房使用费、赔偿损失。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、第三人王*梅于2010年3月18日上午12时之前腾归原告*市国有资产经营有限公司房屋一间；
二、原告*市国有资产经营有限公司付给第三人王*梅搬迁费16500元。被告张*梅缴纳的保证金3000元，退付给第三人王*梅；
三、原告*市国有资产经营有限公司放弃要求第三人王*梅承担损失及逾期占房使用费的请求。
案件受理费70元，由原告*市国有资产经营有限公司负担。
上述协议，符合法律规定，本院予以确认。
本调解书自双方当事人签收后即具有法律效力。
审判长  李世军
审判员  赵坚毅
审判员  张许会
二〇一〇年三月十七日
书记员  王雪萍

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