因势得导，妥善处理商品房买卖合同纠纷

发布日期：2013-11-26 作者：110网律师

因势利导，妥善处理商品房买卖合同纠纷
杨勇律师
【案件简介】2011年7月11日，王女士与××房地产公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定商品房的总金额为柒拾贰万贰仟捌佰贰拾陆元（722826.00元），××房地产公司应当在2012年3月30日前，将符合约定条件的商品房交付王女士使用；逾期超过90日后，王女士有权解除合同。
合同签订后，王女士于2011年7月19日向××房地产公司支付了现金人民币柒拾贰万贰仟捌佰贰拾陆元（722826.00元），完全履行了合同义务；但××房地产公司未能按照合同约定在2012年3月30日前交付商品房。2012年7月以来，王女士多次提出解除合同，××房地产公司却以种种理由敷衍；最后，王女士不得不委托本律师办理。
律师了解到，王女士当初购买商品房的目的，实际上是为了投资理财，将商品房租赁给他人作酒店经营用。但在合同的履行过程中，发现酒店的经营人员很不专业，投资的信心没有了。但律师知道，这些不可能成为解除合同的理由。要想成功解除合同，只能从双方合同的约定，以及法律的规定中找依据。
通过审查合同，律师发现，××房地产公司逾期超过90日，王女士可以解除合同，但王女士应当书面通知××房地产公司。为此，律师通过发律师函的形式书面通知××房地产公司解除合同，并要求××房地产公司返还购房款并赔偿经济损失。之后，律师通过现场拍照的方式，固定了商品房的现状。
律师明白，商品房买卖合同的解除，必然导致酒店租赁合同的解除。商品房买卖合同解除的违约金为房屋价款的3%，而酒店租赁合同解除的违约金为8%，因此，在与××房地产公司解除商品房买卖合同时，要求××房地产公司承担的赔偿数额应当包括以下三部分：A：赔偿酒店的违约金：722826.00元×8%＝57826元；  B：租金损失：33728元； C： 4819元；合计为96393元。
法院受理之后，律师以委托人王女士的名义提出了《追加第三人申请书》，请求法院追加酒店作为第三人，一并解决商品房买卖合同及酒店租赁合同。通过庭前与法官的沟通，律师表示委托人愿意以调解方式结案，但希望××房地产公司能一次性返还购房款，并承担法院的诉讼费，但法官表示，要想一次性返还购房款可能有困难。此后，通过律师的协调，××房地产公司在2012年1月28日，将所有购房款一次性汇入了委托人王女士的帐户，而这时离法院立案受理仅一个月零四天。
【律师提醒】
1、商品房买卖合同纠纷中，买受人要解除合同时，房地产开发公司往往会采取拖延措施，这时，买受人应当仔细阅读合同，按合同的约定作出解除合同的意思表示。须知，按有关法律的规定，商品房买卖合同的解除权期限为一年，超过期限不行使解除权，则意味着权利的自我放弃。当然，双方如果有约定，则应当依约定。委托律师发《律师函》是提出解除合同较好书面形式。
2、商品房买卖合同解除的最终目的是为了拿回自己的购房款，及时地拿回自己的购房款的方式是最好的方式。在已经出现损失的情况下，要避免损失的扩大。本案在调解过程中，××房地产公司提出资金有困难，分两次返还购房款，即2013年2月28日前以及4月30日前返还购房款，而调解书确定的退款方式也是分两次进行。王女士在律师的建议下，提出了如果在2013年1月31日前全额退还购房款，可以放弃主张17400元的违约金。此后，房地产公司以贷款的方式在调解书约定的期限之前一次性退还了王女士全部购房款。王女士的“舍”换来了迅速的“得”，是一种明智的决策。须知，现实生活中的变数太多，赢了官司拿不了钱的事情实在太多。
【法律适用】
1、《合同法》第一百一十三条  【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
    第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
    第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
    逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
    第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
    （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、合同法司法解释二
五、违约责任
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

原告王××一审
代理词
审判员：
湖北普明律师事务所接受本案王××的委托，指派本人作为其代理人，参与本案的诉讼活动，经过法庭调查，使我对本案有了更深的了解，现针对有关事实及法律适用，发表如下代理意见，供法庭参考：
一、原、被告之间的武汉市商品房买卖合同应当解除。
2011年7月11日，原、被告签订了“武汉市商品房买卖合同”（合同编号：蔡111015525）一份，合同约定商品房的总金额为柒拾贰万贰仟捌佰贰拾陆元（722826.00元），被告应当在2012年3月30日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用；逾期超过90日后，王女士有权解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
本案中，因被告没有按照合同约定的时间按时交房，王女士2012年8月29日发出了解除合同的书面通知，王女士解除合同的要求符合法律的规定及原、被告双方的约定，因此，原、被告之间的武汉市商品房买卖合同应当解除。
二、被告应当返还王女士现金人民币722826.00元。
合同签订后，王女士于2011年7月19日向被告支付了现金人民币柒拾贰万贰仟捌佰贰拾陆元（722826.00元），完全履行了合同义务。
《中华人民共和国合同法》第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2011年7月11日，原、被告签订了“武汉市商品房买卖合同”中约定：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款……”。
因被告不能按期交房，王女士于2012年8月29日发出了解除合同的书面通知，被告应当按照合同的约定在2012年11月30日前退还全部已付款。现被告迟延履行退还王女士全部已付款的义务，法庭应当判决被告立即退还王女士支付的购房款现金人民币722826.00元。
三、被告应当赔偿王女士的经济损失人民币96373.00元（到2012年11月30日止）。
王女士购买房屋的目的是为了租赁给酒店使用，这些情况被告在签订商品房买卖合同时已知悉。原、被告商品房买卖合同的解除，必然导致王女士与武汉豪生山曲酒店管理有限公司“酒店租赁合同”解除。而酒店租赁合同的解除导致王女士以下的经济损失：合同约定租金支付标准为每月4216元，酒店每年支付王女士7228元的消费券，解除合同的违约金为王女士购房款的8%，这些都是因为被告的违约行为所造成王女士的损失。到2012年11月30日止，王女士的经济损失为人民币96373.00元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
鉴于原、被告约定的解除合同的违约金数额为王女士已付款的3%，该违约金低于王女士造成的损失，王女士有权要求增加，因此被告的违约金数额应当根据王女士的损失来确定，被告应当赔偿王女士的经济损失人民币96373.00元（到2012年11月30日止，2012年12月1日之后的经济损失另行计算）。
四、王女士与第三人××酒店管理有限公司的“酒店租赁合同”应当同时解除。
原、被告“武汉市商品房买卖合同”的解除，导致王女士与第三人××酒店管理有限公司2011年7月12日签订的“酒店租赁合同”履行不能。因此，王女士与××酒店管理有限公司的“酒店租赁合同”应当同时解除。
以上代理意见，供法庭参考。

代理人：湖北普明律师事务所
         杨勇律师
                            2013年1月15日

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务