夫妻一方 擅卖房产有效吗，该怎么保护自己的合法权益

夫妻一方 擅卖房产 买方签署免 责声明难获支持
妻子宋女士因夫妻关系恶 化，独自通过房屋中介与王 女士签订房屋买卖合同，并 出具声明，如日后发生纠纷 由宋女士一人承担。丈夫周 先生得知后，将妻子和买房 人王女士起诉至法院，要求 确认二人签订的房屋买卖合 同无效。近日，北京市昌平 区人民法院经审理，依法做 出判决支持了原告的诉讼请 求。
2005年，原告周先生 与被告宋女士登记结婚， 2011年取得昌平区一处房 屋的所有权。2012年11 月，宋女士通过房地产中介 公司与王女士签订房屋买卖 合同，并当场出具书面声 明，该房屋售出后如夫妻之 间发生任何纠纷均由宋女士 一人承担，与王女士无关。

一周后，王女士支付了房屋 首付款，并与宋女士一起办 理了网签。
周先生诉称：诉争房屋 是他和王女士的夫妻共同财 产，妻子无权私自转让。妻 子与王女士的行为侵犯了周 先生的合法权益，因此他提 起诉讼，请求法院依法确认 妻子和王女士签订的房屋买 卖合同无效。
被告宋女士辩称：她和 周先生两人随时可能离婚， 家里经济有些拮据，自己这 才想到把房子卖了。
屋中介也在场，大家都知道 房产是夫妻共同的，为此， 中介公司还让她出具了一份 书面声明。
被告买房人王女士也辩 称：不同意原告周先生的诉 讼请求。她与宋女士签订的 合同是真实意思表示，而且 房款也已经支付了97%以 上。宋女士曾说过家里是她 做主，并为此出具了声明。 此外，房屋的相关手续中也 只有宋女士一人的名字，作 为善意第三人，王女士认 为，这份房屋买卖合同应该 是合法有效的。
昌平法院经审理认为： 涉案房屋所有权证明虽然登 记为宋女士单独所有，但为 夫妻存续期间购买的，应为 夫妻共同财产。宋女士对于 房屋的出售等重大事项应使 原告周先生知晓并取得其同 意。宋女士未经丈夫周先生 的同意，即与第三人王女士 签订房屋买卖合同。买房人 王女士经中介工作人员告 知，已知房屋涉及原告利 益，且在对原告是否同意出 售涉案房屋未进行审查的情 况下仍然与宋女士签订房屋 买卖合同，其不具备第三人 善意购买的条件。
告周先生起诉要求确认《房 屋买卖合同》无效的诉讼请 求，于法有据，法院予以支 持。最终，法院判决被告宋 女士与买房人王女士签订的 《北京市存量房屋买卖合 同》无效。