师××购房违约案抗辩成功案例

发布日期：2013-12-19 作者：郭永军律师

师××购房违约案抗辩成功案例
作者：郭永军律师    时间：2013/12/19
摘要：所谓的抗辩，理所当然应是被告的抗辩。在商品房买卖合同中产生纠纷，违约纠纷将是一个永恒的主调，无论是作为原告或被告的律师，在接案后，应该详细了解整个案情的来龙去脉，认真研读购房买卖合同，特别是违约条款和相关的补充协议，以及相关的法律规定和其司法解释，这些都将是能否胜诉的关键。本律师接手案件后，通过仔细核查相关买卖合同及补充协议，发现本案被告在原告缴纳购房款后，在房屋经过验收合格后，按合同补充协议约定的小区公告的交房方式进行交付，原告未按时备齐相关材料进行房屋交接，同时也未按协议约定及时缴纳各项配套费用，本律师认为原告自身已构成违约，应自行承担逾期交房和逾期缴费的违约责任。最终法院采纳了本律师的辩护意见，为被告挽回了经济损失。

河南省开封市金明区人民法院
民事判决书
                        （2013）金民初字第515号

原告师××，男，汉族，×年×月×日生，住河南省尉氏县×乡××村×组，身份证号410××××××××××。
委托代理人刘××，河南××律师事务所律师，特别授权代理。
被告河南××置业有限公司。
住所地开封市金明区×路×号。
组织机构代码79918125-1。
法定代表人陈××，董事长。
委托代理人郭永军，公司法律顾问，特别授权代理。
原告师××诉被告河南××置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2013年5月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员高登望适用简易程序独任审判，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，并由审判员韩立新、付艳宇、高登望组成合议庭于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告师××的委托代理人刘××、被告××置业有限公司的委托代理人郭永军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告师××诉称：2011年6月11日，原、被告签订编号为GF-2000-0171商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的××小区××单元东户商品房一套，房屋价款为585963元，另外付款18000元购买储藏室一间。依照合同约定，被告应在2012年4月15日前，将验收合格的房屋交付给原告，但由于被告原因，直到2013年4月23日被告才交房。被告作为出卖人违反合同约定逾期交房，应按约定支付违约金。自2001年起，国家计委及财政部，河南省计委以及财政厅已经下发文件，取消了城市房屋的相关配套设施费用。开封市于2010年7月下发文件，明确规定：建设项目缴纳的城市配套设施费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用。但被告违反国家规定另行收取原告配套设施费29142元。现原告诉至法院，要求被告支付违约金44089.30元，并退回房屋配套设施费29142元。
被告河南××置业有限公司辩称：双方所签订的购房合同是双方真实意思的表示，且符合国家法律规定，应当受到法律保护，根据双方购房合同和补充协议，作为被告是不存在违约的情况，原告的起诉没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月11日，原、被告签订编号为GF-2000-0171房屋买卖合同，约定原告购买被告开发建设的××小区××单元东户商品房一套，建筑面积为156.79平方米房屋价款为585963元。2011年6月11日付首付175963元，余款410000元由买受方办理银行按揭贷款。另外付款18000元购买储藏室一间。购房合同第八条交付期限规定，出卖人应当在2012年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备第5种条件（五大主体验收后），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、政府、行政机关因素；3、市政停水停电、天气、市政管线铺装、道路修建等。购房合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期交房不超过六十日，自约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60天后，买受人有权解除合同，出卖人支付买受人已付房款万分之一的违约金。合同第十一条由于买受人的原因，未能按期交房的，双方同意按出卖人不承担逾期交房责任，此时买受人承担由此引发的责任和相关费用。合同签订后，2011年7月19日双方又签订了补充协议，其中补充协议第2条约定，天然气初装费、暖气初装费、地热水初装费、有线电视初装费等相关配套费用由买受人在本合同签订后90日内暂按出卖人要求定标准缴清，逾期缴纳按合同第七条约定的违约责任处理。原告××2013年4月23日交纳各项配套设施费。补充协议第4条规定，出卖人以小区公告或报纸统一通知买受人房屋交接或办理房产证，不再另行通知。补充协议第12条，本补充协议中约定的内容与商品房买卖合同中约定的条款不一致的，以本补充协议的约定为准，双方声明除本商品房买卖合同和本补充协议书面记载外任何形式的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务。2012年4月2日被告××置业有限公司以公告的方式，发出交房通知，通知被告开发的××一期已具备交房条件，定于2012年4月15日起一周内对附件所公示的一期业主进行集中交房，请交房的业主及时准备并携带其相关资料到交房现场进行交房。其中一期交房业主名单中包括原告师××名字及所购的房源号。原告师××2013年4月23日缴纳各种配套费用，并办理了房屋交接手续。另查明，开封××小区××楼工程质量竣工验收记录显示，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位2011年11月30日联合验收，验收结论为合格。被告××置业有限公司2009年12月17日对××小区已经取得建设用地规划许可证。
本院认为，原告师××与被告××置业有限公司签订正式的商品房买卖合同及附件四补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同及补充协议的约定，行使权利或履行义务。本案被告在原告缴纳购房款后，在房屋经过验收合格后，按合同补充协议约定的小区公告的交房方式进行交付，原告未按时备齐相关材料进行房屋交接，也未提交有效证据，证明交付的房屋存在质量问题不符交房条件，同时也未按协议约定及时缴纳各项配套费用，原告自身已构成违约，应自行承担逾期交房和逾期缴费的违约责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金的主张本院不予支持。对于原告认为房屋总价应包括配套费用，根据商品房买卖合同后补充协议的形式收取配套费用不符合规定，被告应予以退还。本院认为商品房买卖合同及合同附件系双方意思表示真实，内容合法，对于其效力本院予以认定。双方合同第十四条约定是出卖人对公共配套建筑、基础设施达到使用条件的承诺，并未明确费用的承担问题。合同附件四又以补充协议的形式，用第二条和第九条是对主合同第十四条内容的补充约定，二者内容并不冲突，且补充协议是双方真实意思表示，原告应按协议约定履行义务。原告认为开封市人民政府关于城市基础设施费征收管理办法，已明确城市配套费商品房项目，应计入房屋销售价，不应向购房者另行加收，但该征收办法第二条规定，城市配套设施费是指城市总体规划要求，为筹集城市基础设施建资金所收取的费用，其用途是专项用于城市道路、桥梁、供气、供热、给排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公用消防设施等城市基础设施建设。双方协议第2条约定的天然气初装费、暖气初装费、地热水初装费、有线电视初装费等相关配套费，并非原告理解的城市配套费。故对原告提出退还配套费用的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告师××的诉讼请求。
案件受理费1630元，由原告师××承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
                                     审判长      韩立新
                                     审判员      付艳宇
                                     审判员      高登望
                                   二零一三年十月三十日
                            （开封市金明区人民法院印章）
                                 书记员张烨

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