借名买房及其风险

发布日期：2014-02-18 作者：靳双权律师

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一、借名买房的常见类型
借名买房常见类型：
1、外地人借北京人名义购买经济适用房、限价房；
2、为规避新政借符合购房条件人名义购买商品房；
3、非拆迁户借被拆迁人名义购买回迁房；
4、借名购买商品房；
5、父母子女间借名购买房改房；
6、非本村农民借本村农民名义购买农村房屋；
7、使用他人公积金贷款借名买房。
借名购房合同效力：
1、根据北京市有关规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房、限价房等政策性保障住房，并登记在他人名下的，借名协议一般无效。特殊情况下签有经济适用房买卖协议的，如符合相关规定的可能被法院认定为有效。
2、为规避新政借符合购房条件人名义购买商品房的，由于借名人不具备相应的购房资格，如果名义产权人不同意配合办理过户手续的，此类合同一般也因无法得到履行而解除。
3、非拆迁户借被拆迁人名义购买回迁房的，回迁房按经济适用住房管理，本律师认为回迁房不属于北京市相关文件规定的政策性保障住房，借名购买回迁房应是有效的。
4、借名购买商品房的，如果借名人具备相应的购房资格，此类借名合同一般有效，具体应结合双方的借名协议来认定。
5、非本村农民借本村农民名义购买农村房屋的，一般合同无效，极少数可能被法院认定为有效。
6、非本村农民借本村农民名义购买农村房屋的，一般合同无效，极少数可能被法院认定为有效。
7、使用他人公积金贷款借名买房的，如果借名人具备相应的购房资格，仅仅是由于使用公积金贷款借名买房的，此类借名协议应是有效的。
二、借名买房的风险分析
借名买房的法律风险：
风险一、借名协议无效或不能履行的风险。
风险二、即使借名协议是有效的，也可能存在以下风险：
1、房价上涨时名义产权人反悔的风险。如果借名人（实际出资人）不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
2、在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，借名人（实际出资人）很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。
3、即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
建议：
1、在借名买房前咨询律师想要买的房产是否可以购买，是否存在借名合同无效或不能履行的情形。
2、在借名购房合同可能有效的情况下，由专业房产律师协助起草协议。
3、审查拟购房产是否需要特殊的购房资格，自己是否具备此资格。
4、借名购房时重视书面证据的收集和保存，如书面借名买房协议、出资证明、房产证等。
5、在符合条件时及时办理过户手续。不能为了逃避纳税，采取公证等形式，这些都不是法律上的登记行为，也不能代替登记。
6、借名买房对借名人及被借名人都有一定的法律风险，如无特殊情况，建议不要采取借名买房此种交易方式。

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