谈央产房上市流程及其法律风险

发布日期：2013-06-30 作者：张颖律师

一、央产房的概念
央产房：全称为“中央在京单位已购公有住房”，本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。
二、央产房上市及流程
1、央产房上市时间和地点。根据国务院《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定，2003年10月1日央产房即可正式上市，坐落在朝外大街蓝岛大厦西区甲10号的“央产房交易办公室”，由于国庆七天长假延迟到10月8日正式开业。
2、央产房定点交易机构：北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家宝业房地产经纪有限公司、北京信一天房地产经纪有限公司。
3、央产房上市流程。
第一步，填表。出售人可自行去交易办公室领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，也可在定点交易机构领取。若出售人的央产房面积超标，业主需提供房屋产权单位出具的超标处理结果，报交易办公室核准。出售人需提供的材料有：（1）房屋所有权证书；（2）房屋共有人同意出售的书面意见、结婚证；（3）身份证、户口本或者其他有效身份证明，外地人需要提交身份证、暂住证；（4）与原产权单位签订的公有住房买卖合同；（5）与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》；（6）物业费、供暖费结清证明。赵娜律师提示：出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原状产权单位出具的证明作为依据。
第二步：委托、交易。出售人可自行寻找客户，或者委托定点交易机构负责寻求客户。    出售人与定点交易机构签订《委托代理销售协议》，由定点交易机构撮合买卖双方并达成成交意向。
    第三步：签合同。出售人若自行寻找买房客户，建议您一定要与买方签订《北京市房屋买卖合同》。若委托定点交易机构，则交易机构为买卖双方约定时间签订《北京市房屋买卖合同》。如买方不需办理银行按揭贷款，则直接转到第五步；如买方需做银行按揭贷款，需提供如下资料：身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照(副本)复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证(或未婚证明)。
第四步：买方办理银行按揭手续。房产评估买方自行或者定点交易机构将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行房产评估，并缴纳评估费(买方缴纳)，评估费＝评估价×３‰。约见律师买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额×２‰。律师审核资料：《个人购房借款申请书》、《二手房抵押贷款借款合同》、《个人住房（委托）贷款指定还款账户验证单》、《代扣还款委托书》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《个人抵押商品住房投保单》。报批银行审贷。
第五步：物业交割。买卖双方自行或者由定点交易机构经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。
第六步：办理权证过户。北京市城八区权证过户手续各不相同，出售人自行办理会很麻烦，在此建议业主找定点交易机构代为办理权证过户手续。出售人提供资料：（1）审核批准该套房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》；（2）身份证；（3）户口本；（4）产权证；（5）人名章；（5）与产权单位签订的买卖合同，如没有可提供房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明；（6）与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》；（7）物业费、供暖费结清。买方提供资料：身份证、户口本、人名章；外地人需提交身份证、暂住证、人名章。
第七步：买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。出售人应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。
第八步：完税、取证。买卖双方自行或者由定点交易机构代缴税费、领取新的房产证。
第九步：银行放贷，出售人领款。银行审查完税票，批放贷款。出售人到银行或者定点交易机构领取房款。购买央产房贷款可以不通过中介的，自己交易最大的好处就是省钱，不需要缴纳中介费，而且自己亲自办理，让人放心。缺点是需要牵扯太多的时间，而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。买方是按揭贷款，手续较为繁杂。建议去定点交易机构办理。
三、央产房上市的交易税费
卖方：印花税0.5‰
买方：契税1.5％、印花税0.5‰、土地出让金：当年成本价的1％、评估费：评估总房款的3‰、律师费：贷款额的2‰ 、保险费：评估总房款×相应年限年费率、抵押登记费：80元
四、央产房上市法律风险
赵娜律师提示：对于央产房，无论是卖方还是买方，需要特别注意，在北京有些央产房是不能上市交易的。因为不了解房屋是否具备上市交易的条件，盲目签订房屋买卖合同，可能导致合同不能履行，房屋不能过户，给双方带来损失。
    根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定，不能上市交易的央产房有以下几种：
    （1）凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定能够超标处理后方可上市出售；
    （2）按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；
    （3）涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记；
    （4）法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行；
（5）部级干部住房上市出售不按照《中央在京单位已购公房上市出售登记表》规定办理。
【央产房买卖参考案例】
原告华某经北京某知名房屋中介公司介绍欲购买崔某所有的央产房屋一套，交付定金后却被告知此房不符合上市条件，无法交易。华某将崔某及房地产经纪公司告上法院，北京市西城区人民法院已于近日做出判决。
原告华某诉称，其经房屋中介公司介绍与被告崔某签订合同，购买位于西城区某处的房屋一套，同时支付崔某定金2万元，支付中介费23400元，并准备择日进行房屋价值评估以便向银行办理贷款。不料崔某竟拒绝评估人员进入房屋评估，致使买卖合同不能履行，现起诉要求二被告履行房屋买卖合同。
被告崔某辩称，原告所述签订合同及付款的情况属实。他的房屋为央产房，以成本价购买，在房屋中介机构告知其此房可以上市交易的情况下才与原告签订了房屋买卖合同。后从国资委物资部物业管理中心得知，以成本价购得的个人央产房上市交易必须补齐超标部分的差额，否则不能开具央产房上市证明。因其另有一套120平方米的央产房屋，共超标80平方米，需要补交24万元的差额。房屋中介机构没有告知其以成本价购买的个人央产房上市必须补交超标部分的差额，现买卖合同无法履行，不同意原告的诉讼请求。
被告某房屋中介公司辩称，签订合同及交款的事实属实，合同不能继续履行的责任不在其公司。同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明，原、被告所述事实部分均属实。法院认为，被告所有的西城区某处的房屋为以成本价购买的央产房，根据国管房改字（2000）36号《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的规定，在被告崔某未补缴差额房价款的情况下，该房不具备上市交易条件。原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但因标的房屋不具备上市交易条件，致使合同无法履行，现原告要求继续履行合同，法院不予支持。鉴于原告表示不在本案中要求被告承担违约责任，法院不予处理。
综上所述，判决驳回原告华某的诉讼请求。后各方均未上诉。---------------------------------------------------------------------------------------------------

【律师介绍】张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及房地产纠纷、拆迁补偿、公司（诉讼、非诉）业务、交通事故、婚姻、继承、医疗损害赔纠纷、劳动仲裁、工伤事故、人身损害赔偿、知识产权等民商事纠纷等；
执业地址：北京市朝阳区朝外大街26号MEN财贸中心B座8层；
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