房屋买卖合同纠纷

发布日期：2014-03-26 作者：刘大卫律师

上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2013）沪二中民二(民)终字第79号
　　上诉人(原审原告)朱某某。
　　委托代理人张建平，上海市同建律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)裔某某。
委托代理人刘大卫，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人罗某某。
　　上诉人朱某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱某某的委托代理人张建平，被上诉人裔某某的委托代理人罗某某、刘大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，朱某某与案外人叶某某系母子关系，叶某某与徐某某系夫妻关系。
　　上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系裔某某所有的产权房。2003年5月6日，该房屋设定抵押权人上海银行豫园支行，债权数额人民币(以下币种均为人民币)10万元；2010年11月1日，该房屋设定抵押权人叶某某，债权数额11.2万元。
　　2010年10月28日，裔某某出具《借条》，称“本人裔某某向叶某某借款112,000元(壹拾壹万贰仟元正)，其中100,000元转账，12,000元现金，于2010年12月28日前归还。” 徐某某当日通过中国农业银行向裔某某转账10万元。
　　2011年2月15日，裔某某出具《借条》，称“今本人裔某某3101021XXXX4231217向叶某某借款272,000(贰拾柒万贰仟元正)，其中200,000元转账，72,000元现金，于2011年8月15日前归还。”叶某某当日通过中国工商银行向裔某某转账20万元。同日，裔某某在《上海市房地产买卖合同》尾页署名。次日，朱某某在该合同尾页署名。该合同约定：通过上海延家房地产经纪事务所公司(房地产执业经纪人赵燕萍)居间介绍，裔某某将系争房屋以50万元价格出售给朱某某；双方于2011年3月31日前办理腾房交接及转让过户手续；朱某某于2011年2月10日前支付全部房价款的40%计20万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，朱某某于2011年4月10日前支付30万元；本合同一式五份；合同“抵押情况”一栏为空白。
　　2011年2月25日，裔某某出具《借条》，称“今裔某某向叶某某借款人民币壹拾万元(100,000元)，于2011年8月25日前归还。”朱某某当日通过中国工商银行向裔某某转账10万元。
　　2011年夏天，裔某某向朱某某方还款12.2万元，徐某某出具收条称“今收到裔某某人民币壹拾贰万贰仟元整。原2011年8月25日前归还借条作废。原2011年8月15日前归还借款改为贰拾伍万元整。
　　2012年8月，朱某某提起诉讼，请求判令裔某某履行上海市房地产买卖合同，与朱某某共同办理上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房产的交付及产权过户手续。
　　原审法院审理中，证人叶某某称，其是朱某某的儿子。其与裔某某之母罗某某相识后，罗某某向其借款。由于借款时间很长，罗某某无法还清借款，故主动提出将系争房屋出售朱某某方，双方事先约定了房屋价格。叶某某的妻子徐某某看过系争房屋。叶某某记不清楚签订房屋买卖合同的时间，但记得签约地点在工商银行七宝支行，且当天签订买卖合同，当天借款转账。房屋买卖合同是叶某某找认识的中介公司打印的，朱某某、裔某某签订了一式两份合同。朱某某所称2011年8月29日的收条上“叶某某”并非证人书写，裔某某所述的12.2万元是裔某某之母罗某某的还款。证人同意裔某某所欠的27.2万元借款转为朱某某的购房款。
　　证人徐某某称，徐某某是朱某某的儿媳，叶某某的妻子。裔某某起初向朱某某方借钱，后来裔某某要继续借钱，因裔某某未能归还以前的借款，故朱某某予以拒绝。裔某某因此就说把房子卖给朱某某方，借款就变成了房款。徐某某曾到系争房屋周围看过环境，但未进入系争房屋查看。裔某某所称2011年8月29日的收条除签名和年月日外，其余字体均为徐某某书写。当时是2011年夏天，徐某某催促裔某某还款，并草拟了该收条，要求裔某某按照该收条的方式还款，但裔某某没有归还12.2万元，收条也落到裔某某手中，收条上的“叶某某”不清楚是何人书写。徐某某同意裔某某所欠的钱款转为购房款。
　　原审法院审理中，朱某某认可裔某某已经按照落款于2011年8月29日的《收条》内容归还了朱某某12.2万元。
　　原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。朱某某主张系争房屋买卖合同是双方的真实意思表示，裔某某则辩称其对房屋买卖一事并不知情。原审法院认为，首先，朱某某与证人叶某某、徐某某系亲属关系，且相互认可各自的行为，故其三人的行为可视为朱某某方的共同行为。其次，若朱某某、裔某某之间的房屋买卖是双方的真实意思表示，对裔某某而言，在房屋买卖合同签订之前，裔某某仅欠朱某某11.2万元。然而，裔某某在签订买卖合同之时，不仅未向朱某某方收取合同约定的首期购房款余款，而且于当日再次向朱某某方借款27.2万元，裔某某的行为显然有违常理。再次，若朱某某、裔某某之间的房屋买卖是双方的真实意思表示，对朱某某而言，借款已经全部转化为购房款，朱某某方却在自己尚未付清购房款的情况下，于2011年夏天催促并实际收取了裔某某偿还的欠款，朱某某的行为亦有违常理。最后，双方对于借款转化为购房款无任何书面协议；合同注明为一式五份，但朱某某自称是一式两份或三份，现仅能提供一份原件；系争房屋有两名抵押权人，但合同对此未作说明；合同约定的价格明显低于当时的市场价。综上，可以认定朱某某提供的房屋买卖合同未经朱某某、裔某某协商，并非朱某某、裔某某的真实意思表示，朱某某、裔某某之间仍为借贷关系，并未形成房屋买卖合同法律关系。朱某某要求裔某某履行合同，协助办理房屋交接和转让过户的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。至于朱某某方与裔某某之间的借贷纠纷，不属于本案的处理范围，本案对此不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下：朱某某要求裔某某履行上海市房地产买卖合同，与朱某某共同办理上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房产的交付及产权过户手续的诉讼请求，不予支持。
　　原审法院判决后，朱某某不服提出上诉称，2011年2月25日裔某某出具的借条指向对象为叶某某，该10万元由叶某某直接将现金交给裔某某，与朱某某转账给叶某某的10万元房款无关。原审法院认定证人徐某某出具收条称收到122,000元，而徐某某未作此表述。本案双方均在合同上签字，符合合同形式要件，合同成立。对于合同效力的异议，应通过其他方式解决。裔某某至今仍从事房产中介工作，具有丰富的房屋买卖经验，不存在在房屋买卖合同尾页签字却不知情的情形。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判支持朱某某原审诉请。
　　被上诉人裔某某辩称，1、2011年2月25日的10万元借条与朱某某转账给裔某某10万元是一笔钱，有一审庭审记录为证。且叶某某未举证其以现金形式支付给裔某某10万元。2、双方从未就系争房屋价款、付款方式等关于房屋买卖合同的实质性条款内容协商，该合同从未有过要约及承诺，合同不能成立生效。裔某某只是在朱某某方提供的一张对身份和联系方式确认的纸张上签名，从未签订过合同。朱某某方称合同签订了2-3份，不符合办理房屋买卖手续的相关规定，且其对签订地点陈述多次变化，前后矛盾，不具有可信性。3、裔某某以送饮用水谋生，其在2003-2004年间从事房产中介工作，后该公司已经于2008年被吊销。当时的交易操作规则与现在交易规则不同，不能证明裔某某具有丰富的房屋买卖经验。原审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为,本案争议焦点在于当事人双方对于系争房屋是否否具有房屋买卖的真实意思表示。根据本案查明的事实可知，双方当事人并无房屋买卖的真实意思表示。首先，合同约定朱某某应于2011年2月10日前支付全部房价款40%计20万元作为定金，于2011年4月10日前支付30万元。然，根据庭审查明的事实，朱某某未按照约定时间支付该两笔款项，裔某某却于2011年2月15日、2011年2月25日两次向叶某某出具借条并明确约定还款时间，此行为显然有悖常理。朱某某称2011年2月25日的借条所写金额系由叶某某另外现金支付，但未提供相应证据予以证明，且裔某某予以否认，本院不予采纳。其次，本案系争房屋存在上海银行豫园支行及叶某某两个抵押权人，而在房屋买卖合同中未予说明及作出约定，显然不合常理。再次，合同约定了高额定金，却对逾期交房、户口迁移等违约责任未作任何约定，且朱某某方从未到系争房屋内具体查看，显然不符合二手房交易习惯。最后，朱某某方主张本案系有借款转化为购房款，但未提供相应证据，且即使是裔某某为了归还借款而出卖房屋，作为完全民事行为能力人，完全可以采用去中介公司挂牌，以市场价出卖的方式，而非以明显低于市价的价格出卖，损害自身利益。朱某某对此陈述，本院难以支持。原审法院根据查明的事实确认双方仍为借贷关系，并未形成房屋买卖合同法律关系并无不当。至于朱某某方与裔某某之间的借贷纠纷不属于本案处理范围，本案对此不作处理。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：。
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费800元，由上诉人朱某某负担。
　　本判决为终审判决。

　　

审判长卢薇薇
代理审判员王晓梅
代理审判员赖维娜
二○一三年二月二十二日
书记员朱丹丹

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