江西万盛地产置业公司与尹某某商品房销售合同纠纷上诉案

发布日期：2014-04-13 作者：段国祥律师

江西万盛地产置业公司与尹某某商品
房销售合同纠纷上诉案
【案情简介】一审法院判决：一、由被告江西万盛地产公司退回尹某某多交的房款6889.88元。二、由被告江西万盛地产公司退回尹某某水电立户费1200元、测量费158元、交易费348元、土地办证预收费977元，合计2683元。上列一、二项合计9572.88元，限被告江西万盛地产公司在判决生效时日内付清。三、驳回被告江西万盛地产公司的反诉请求。
江西万盛地产公司提起上诉。上诉请求撤销一审全部判决并请求支持公司一审中的反诉。即由尹某某支付差欠的房款。
本律师作为江西万盛地产公司上诉的代理人，对本案提出了以下代理意见。
一、一审法院判决“由被告万盛地产置业公司退回尹某某多交房款6889. 88元”和驳回被告的反诉是错误。
1、双方在合同第五条中已经约定“该物业套内建筑面积以及公共分摊面积，最终以莲花县房管部门实际测量为准”。现在尹某某房产证所登记的面积是120.7平方米。一审判决减去从门厅、门卫间、电房、外墙、天井分摊给尹某某的面积4. 65平方米，这是不符合上列合同约定的。
2、双方在合同中第十八条中还约定：“除本合同及其附加另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位与实施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。”该条款明确约定对与商品房有关联的公共部位与实施要承担分摊面积之义务。
因此，莲花县房管部门给尹某某登记房产证的面积120.7平方米是符合双方约定的。
3．双方没有约定尹某某不分摊这些公用的门厅、门厅间、电房、外墙、天井建筑面积和不收这些公摊面积房款的。
4．这些公用建筑项目是为全体业主所需的公共部分，是小区完整的必要场所。根据权利义务对等的法律原则，由全体业主包括尹某某在内承担分摊公用建筑面积和支付房款，是合符事理的。
5．按照莲花县房管部门分摊给尹某某的公用建筑面积14. 41平方米，并由其支付房款。符合行业规则和交易习惯的。即符合建设部1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。
6．莲花县房管部门登记尹某某房产证面积12 0.7平方米，包括了尹某某分摊14. 41平方米公用建筑面积。尹某某对这一登记没有提出异议。这是尹某某对门厅、门厅间、电房、外墙、天井分摊14.41平方米公用建筑面积事实上的认可。
因此，按照莲花县房管部门登记尹某某房产证面积12 0.7平方米，并由其承担分摊14. 41平方米公用实施面积。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第14条规定和双方在合同中的第5条和第1 8条中有所约定的。同理，一审法院驳回被告的反诉尹某某支付差欠房款的诉讼请求，是不符合事实的。也是违反法律的。
再从程序上来讲，即使尹某某对莲花县房管部门测量计算有异议，那么必须由尹某某进行行政诉讼撤销房产登记。在没有撤销之前，尹某某的诉讼在程序就遇到障碍，一审法院就应该驳回。一审法院没有从程序上驳回就是错误的，相反还判决支持尹某某的诉讼请求就更加错误。
据此，上诉人江西万盛地产公司请求撤销原判一审判决第（一）项和第（三）项，是符合事实和法律的。
二、一审判决减去从门厅、门卫间、电房、外墙、天井分摊给尹某某的面积4. 65平方米，违背了《中华人民共和国物权法》第72条和第73条的法律规定；也违背了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第三条的规定。
1、《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权
　　第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
　　第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
　第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
三、一审判决第（二）项“由被万盛地产公司退回尹某某正国土地办证预收款977元”。不符合本案事实。
因为上诉人是为尹某某代办土地使用权证的。上诉人所收1000元，已经向土地管理部门代缴了测量费5 00元、工本费20元、城镇居民用地土地权属调查费1 3元。合计5 33元。一审法院不顾上述事实，仅扣除土地权属调查、地籍测绘费18元和土地注册登记、发证费5元。这与事实不符。况且，上诉人是一种民事代理行为，其法律后果依法全部应当由被代理人承担的。即使所缴纳上述相关费用不当，那么也必须由尹某某通过相关部门解决。
四、一审判决认定双方对房价作了变更为1976. 943元／平方米。这一认定是错误的。
1、双方在合同中约定的房屋单价是1996. 79元／平方米。莲花县地方税务局开具该房屋销售不动产统一发票，其载明的单价是1976. 943元／平方米。并不能说明双方对房价作了变更的。因为该销售不动产统一发票不能作为尹某某支付房款的依据。根据法律规定，货币债务的履行应当开具支付凭证。该发票，只能作为记帐凭证和计收税金的依据，并不具有已付清款项的证明效力。《会计基础工作规范》第四十八条第（三）项规定：“支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。”且“收款证明不能用其他证明代替”，因此，只有从“收款证明”中才能知道和确定房价多少或者是否作了变动的。一审法院凭2011年2月5日这张不动产销售发票上写的价格，就认定双方对购房价格作了变更为1796.943元。这是十分荒唐的。如果经过了双方的协商，那么还会使变更的价格在元角分后面出现几分几厘吗？双方变更中还有这样的讨价还价而争议到分厘不让吗？这是绝对不会出现这样的争议到分厘为单位计算房价的！从中只能充分证实是上诉人为业主办理房产证计税，才发生这样随意写上了这个精确到几厘的单价。也证实只是计税金额纳税办证而已。
2、一审法院查明，2010年4月8日，尹某某已按照合同约定的单价1996.79元和合同约定建筑面积116.02平方米，缴清房款231668元。从这个行为事实上可以看出，尹某某在2010年4月8日就按照这个价格履行了付款义务。对于后来2011年2月25日开具的销售不动产统一发票记载的单价和房款金额只是做计帐计税的。对于超套内面积0.27平方米和加上其他共有公用分摊面积4.41平方米，合计是4.68平方米。2011年6月14日，尹某某对这4.68 平方米还是按合同约定价1996.79元的百分之六十补款了房即5607元。 从中也可以得出双方一直对房价没有作过变动的。
五、一审判决驳回上诉人的反诉是错误的。二审应当支持上诉人这项反诉请求
1、双方在合同中第三条和第五条作了如下约定：对于其他的共有实施也要享受权利和承担义务、最终建筑面积以莲花县房产部门测量的为准。
2如果双方上述约定还不十分明确的话，那么应当适应下列的法律和司法解释。即《物权法》第72条、第73条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第三条的规定。
上诉人本来不打算追讨尹某某超面积未缴纳的40%房款了。由于尹的诉讼才反诉尹某某支付差欠超面积未缴纳的40%房款3737.98元，可见这一反诉是有事实和法律依据的。一审驳回是错误的。二审纠正是必要的。
【判决结果】：二审法院完全采纳了本律师的代理意见
二审认定：
1、原审认定万盛公司申领1120房产权证时，从滨河花园门厅、门卫房、电房、外墙、天井的面积中分摊给尹某某4.65平方米明显违反合同约定、属于事实认定错误。应于纠正。
2、原审法院依据销售不动产统一发票认定双方在合同履行过程中对房价作出了变更，属于事实认定错误，应于纠正。
3、原审认定万盛公司应向尹某某退回977元（土地办证费用应退回467元），属于事实认定错误，应于纠正。
二审判决：1、撤销江西省莲花县人民法院（2013）莲民一初字第12号民事判决。2、上诉人江西万盛地产置业有限公司退回被上诉人尹某某水电立户费1200元、测量费158元、交易费348元土地办证预收费467元，合计2173元。3、被上诉人尹某某向上诉人江西万盛地产置业有限公司补缴购房款3736.55元。上述二、三项经抵消后被上诉人尹某某向上诉人江西万盛地产置业有限公司支付款1563.55元。详见江西省萍乡市中级人民法院（2013）萍民三终字第38号民事判决书。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务