北京市房屋买卖纠纷案件的点评

发布日期：2014-08-08 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人徐某因与刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区一审民事判决，向二中院提起上诉。
2013年2月，徐某诉至原审法院称：2012年5月29日，我与北京恒**房地产经纪有限公司签订了房屋出售委托协议，在该公司的介绍下与刘某签订了北京市存量房屋买卖合同。合同中约定，我以422万元的价格出售1号房产，定金5万元。当天双方就付款问题另行达成协议，协议约定房屋首付款160万元。2012年8月20日，双方又对房屋买卖合同达成补充协议，协议约定购房款变更为424万元，定金5万元，首付款160万元，刘某向银行贷款300万元，刘某负责偿还我在银行的房屋贷款223.3万元，房屋解押后3日内办理过户。双方约定签订协议时支付5万元，银行批准贷款后支付3万元，银行放贷款后，扣除偿还223.3万元贷款，再支付剩余款项。现交易完毕后，刘某未能如约支付购房尾款27.7万元，已构成违约。现起诉要求刘某支付27.7万元并按照银行同期贷款利率支付利息损失。另按2012年8月20日签订的买卖合同，规定60日内过户，到期后中介让等通知，到10月11日在过户大厅，因刘某结婚证的问题未能过户，11月8日左右才办完过户。因刘某行为延误过户，故刘某应承担违约责任，依据合同约定刘某应承担20%的违约金即84.8万元。
刘某辩称：我们双方合同约定的房屋总价款是424万元，5月13日已付定金5万元、5月29日付购房款160元，7月20日通过中介付房款5万元，9月27日付房款3万元，合计173万元。我替徐某还浦发银行6、7、8、9共4个月房屋贷款7万元。2012年11月15日，北京银行发放给我300万元贷款，该贷款放到徐某账号内。以上合计我共支付给徐某480万元，超出房屋成交价56万元。故不同意徐某的诉讼请求，并反诉要求徐某返还我56万元。
徐某不同意刘某的反诉请求。
原审法院经审理确认：徐某、刘某达成的房屋买卖合同协议是双方真实意思表示，且符合法律政策规定，属于有效合同，双方均应按照合同内容履行。双方约定的房屋买卖价格为424万元，除双方对刘某替徐某偿还的2012年6、7、8、9月份的7万元贷款是否属于归还的房款，双方存在争议外，徐某尚欠刘某37.75万元。双方存在争议的7万元，未在合同中约定明确，但因该7万元属于徐某应归还银行的贷款，现已由刘某进行归还，故该7万元应属于刘某归还徐某的房款。因此刘某多给付徐某的房款应为44.75万元。该款应由徐某给付刘某。徐某所诉的违约金，虽然双方未能在合同约定的期限内完成过户，但双方系在不断地协商过程中完成的过户手续，即应视为双方均默认了过户时间的延长。故双方均不存在违约行为。故徐某的赔偿违约金要求法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，于2013年8月判决：一、徐某于本判决书生效后十五日内偿还刘某欠款四十四万七千五百元。二、驳回徐某赔偿违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐某不服，向二中院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。徐某的主要上诉理由为：原审法院认定事实不清，数额计算错误；根据双方所签协议约定，贷款应该由刘某负担；刘某在履行买卖合同过程中存在延迟办理过户手续的违约行为，应承担违约金。刘某未上诉。
经审理查明：2012年5月29日，徐某作为出卖人与买受人刘某通过北京恒**房地产经纪有限公司居间签订北京市存量房屋买卖合同。合同约定徐某以422万元的价格将其所有的1号房产出售给刘某。合同签订后刘某支付徐某定金5万元。
2012年8月20日，徐某作为卖方与买方刘某签订房屋买卖协议，合同第一条约定购房款变更为424万元；合同第二条载明：1、定金5万元、首付款160万元已经支付，2、余款由买方向银行贷款300万元，贷款批复后由买方负责偿还徐某贷款223.3万元，房屋解押后3日内办理过户手续，3、协议签订当日，买方支付徐某5万元，银行批准贷款后再行支付首付款3万元，剩余房款在贷款发放后支付，4、由买方负责偿还此房在浦东发展银行2012年6月份及以后的贷款，直到交易结束；第三条第二款载明：因买方所付的购房定金、首付款、偿还浦东发展银行贷款及申请北京银行贷款共计696.3万元，已超出成交价424万元，因此卖方的银行贷款卡交由买方保管，贷款下发后由买卖双方及中介共同到场，从银行卡中将买方付款多余的部分272.3万元退还给买方，其余27.7万元及贷款卡交予卖方；第三条第四款约定：如买方没有在规定时间内支付完除向银行申请贷款外的所有款项，卖方有权解除合同，买方定金不退，并按照此房款的20%向卖方支付违约金。后，刘某于2012年8月底代徐某偿还2012年6、7、8三个月的银行贷款，于2012年9月中旬代徐某偿还2012年9月的贷款，以上四个月贷款共计7万元。
现双方均认可，为办理银行解押手续筹集资金，经双方当事人协商，由徐某于2012年9月底向案外一公司借款250万元，其中223.3万元用于归还银行贷款，办理解押；借款利息11.25万元由刘某承担。刘某于2012年9月12日，与北京银行股份有限公司签订借款及抵押合同向该银行借款300万元，此300万元直接划入徐某名下的银行卡内。双方亦均确认，上述银行卡放置在借款公司，后卡内转走250万元，剩余50万元仍存于徐某账户内。现双方均表示徐某已经将该银行卡挂失后补办，徐某另表示卡内存储的50万元并未动用。案件审理过程中，徐某未能向法院提交借款合同及钱款使用明细。
2012年11月18日，徐某、刘某办理完毕过户手续。
因双方商定的房款数额为424万，现刘某已给付徐某定金5万元、首付款160万元、通过房产中介给付房款5万元、另付给房款3万元、银行贷款300万元，以上共计给付徐某473万元，其中借款利息11.25万元应由刘某承担，故刘某多支付给徐某37.75万元。上述款项未计算刘某替徐某归还的四个月房屋贷款7万元，关于该款项的负担双方存在争议，徐某认为该款不包含在424万元的房款之内，应由刘某负担，刘某则认为应从总房款中扣除。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
徐某与刘某签订的北京市存量房屋买卖合同，合法有效，应予履行。关于双方争议的7万元贷款的负担问题，徐某主张贷款应由刘某负担的依据为2012年8月20日签订的房屋买卖协议第二条第四款之约定，而确如刘某所述，双方在该协议签订后没有按照协议约定办理贷款，后另行协商以向他人借款的方式完成了偿还徐某银行贷款并解除抵押的手续，故在签订协议时的预期条件发生变化而双方未就此再行协商一致的情况下，原审法院认定系双方就此约定不明确并采信刘某的答辩意见，确定刘某替徐某偿还的7万元贷款系已付购房款是正确的。同理，在上述履行方式及钱款数额均发生变化的情况下，徐某仍依据该合同第三条第二款约定主张刘某应付其27.7万元的主张不当，二中院难以支持。关于刘某已付徐某款项总额的问题，除上述7万元外，双方的主要争议为徐某掌握的银行卡内现余款项50万元与该卡内原有300万元在偿还贷款223.3万元及应付借款公司利息11.25万元后的差额，即15.45万元的具体使用问题，现因双方当事人均未能向二中院提供借款合同，亦未就款项用途进行举证，而鉴于徐某为合同约定的借款人，故该举证不能的责任应由其承担，据此原审法院认定的徐某应返还刘某的金额正确。关于徐某主张的违约金问题，因其没有提供合同依据，刘某在此过程中是否存在违约情形二中院在此不予审查。综上所述，徐某的上诉意见理由不足，二中院均难以采信，对其上诉请求不予支持。原审法院在正确认定已付钱款数额的基础上，确定了刘某不应再给付徐某任何款项的事实，据此判决徐某将多收取的钱款返还刘某并驳回徐某对违约金之要求的处理结果并无不当，二中院予以维持。
另，原判主文后，对如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间债务利息部分，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，原判误引该法第二百二十九条，二中院在此予以纠正。

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