物业服务企业低质高价被业委会解聘

发布日期：2014-08-20 作者：110网律师

【案情简介】
原告A小区业主委员会（以下简称业委会）诉称：2004年6月10日，原告依法成立后，即函告被告Y物业管理公司（以下简称Y公司）签订新的《物业管理合同》，但被告拒不与原告签订合同，以维持其前期物业合同中的低质高价服务。同年被告三次公告将于2004年8月7日停止服务并撤场。2004年8月3日下午，C区房管局、某街道、居委会、被告、原告五方开会决定于8月20日前被告按规定移交后停止服务并撤场。2004年8月10日，被告向原告移交了水、电缴费卡及电梯资料后，拒绝移交物管用房及建筑资料。由于2004年8月7日至14日，被告单方停止服务并撤场，造成物业一片混乱，原告在征求广大业主意见后，与新的物业管理公司签订了《物业管理合同》。为此，原告提起诉讼，请求确认被告停止对A小区的服务，并撤出小区；向原告继续移交剩余的物业资料和物管用房。

【律师解析】
本案争议的焦点在于，物管公司在作出终止物业服务的决定，并实际向业主委员履行了部分终止物业服务范围内的事项后，又拒绝撤离，并继续在小区进行物管服务，这时业主委员会要求物管公司继续履行终止物业服务的决定并撤离小区，是否应按物管条例规定，必须经小区内2/3的业主同意。根据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，业主大会对选聘或者解聘物业管理企业，必须经全体业主2/3的表决权通过。从这里的规定看，只规定了业主选聘、解聘物管公司的程序要求，对物管企业决定对小区是否进行物业服务或者是否提前解除、终止合同，没有进行规定。就物业服务合同的法律性质来看，应为委托法律关系。即一个小区的业主，通过业主大会形成决议。根据《合同法》第410条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”的规定，物业管理企业有权提前解除或终止合同。这里需要提出的是，由于作为特别法的物管条例中没有规定物管企业提前解除或终止合同的程序要求，可见作为受托人的物业管理企业根据《合同法》的规定，提前解除或终止合同具有合法性。基于上述理由，被告在终止物业服务后，又不按规定履行交接，实属不当。

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