房地产律师靳双权解析北京法院如何处理借名购买经济适用房纠纷

     安居房地产律师靳双权代理了多起借名购买经济适用房纠纷，此类纠纷大部分集中在天通苑和回龙观地区，由东小口法庭或回龙观法庭审理，该两个法庭的意见也代表着北京市法院关于审理借名购买经济适用房案件的审判思路。现靳律师将代理过的其中一起案例介绍给有此类纠纷的当事人，希望对您打此类官司有所帮助。
      第一次，以返还原物为案由起诉
      郑某作为原告诉至回龙观法庭称：2 0 04年2月，郑某购买北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼单元*号经济适用住房一套。由于郑某与杨某、吴某、肖某的亲情关系，购房款由杨某支付，先由杨某居住，以解决杨某及其丈夫吴某在京经商暂时住房问题，故未立任何字据。吴某及吴某之母肖某也居住在该房屋内。2 0 0 7年郑某因结婚需要住房，多次向杨某提出还款退房，但均遭到拒绝，甚至声称断绝亲情关系。有鉴于此，故诉至法院，要求：1、判令杨某、吴某、肖某将占有郑某的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼1单元*号房屋腾空后交还给郑某；2、杨某、吴某、肖某返还郑某房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票；3、诉讼费用由杨某、吴某、肖某承担。
     杨某答辩：该房屋系我实际出资购买，只是借用了郑某的名字，该房屋的所有权应归我所有。我购买房屋后，对房屋花了30万元进行了装修，如果仅仅是借住，不符合常理。尽管该房屋的所有权证书上所有权人一栏记载的是郑某，但是该房屋的购房款由杨某支付，所有手续是杨某办埋的，房屋实际上也由杨某支配、占用，因此杨某就是该房屋的事实上的产权人。
      经审理查明：2004年2月27日原告郑某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买其开发的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋，总价款为518738元。合同签订后被告杨某向北京顺天通房地产开发有限责任公司交纳了全部购房款购得此房，并自房屋交付使用后与家人吴某、肖某一起在该房屋内居住。房屋所有权证书、商品房买卖合同及购房款发票在被告处保存。
      回龙观法庭认为：现位于本市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋的所有权证书上登记的所有权人为郑某，其享有该房屋的相关权利受法律保护。但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。法院驳回郑某的诉讼请求。
     
     第二次：上诉，维持原判
     郑某不服，上诉至北京市第一中级人民法院， 北京市第一中级人民法院认为房屋虽然登记为郑某，但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。一中院判决驳回上诉，维持原判。
     第三次：申请再审仍被驳回
     北京市高级人民法院以原审判决事实清楚，合法有据，驳回了郑某的再审申请。
 
     第四次：以所有权确认纠纷为案由起诉
     郑某在上述官司失败后，找到了安居房地产专业律师靳双权，此时，郑某的案件已经过了回龙观法庭一审驳回请求，北京市第一中级人民法院驳回其上诉，北京市高级人民法院驳回其申诉。靳律师经过认真研究后，提出原案件的案由选择上存在问题，原案由是返还原物，然而，该房屋虽然登记在郑某名下，但是房款及装修款都是由被告支付的，法院在房款及装修款未解决的情况下，不能直接要求被告腾房。因此，靳律师提出先以所有权确认纠纷为由起诉，案件胜诉后，再打物权保护纠纷。得到郑某的同意后，靳律师以所有权确认纠纷为由请求确认该房屋所有权人为郑某。因隶属关于调整，该案由由东小口法庭审理，该法庭于2012年判决支持了郑某的诉讼请求。
  
     第五次：对方上诉被驳回
     北京市第一中级法院认为，该房屋登记在郑某名下，根据物权法的规定，认定该房屋归郑某所有。
   
     第六次：以物权保护为由起诉
     靳律师代理郑某以物权保护为由要求被告腾退房屋，法院受理该案。对方提起反诉，请求按市场价格赔偿对方的房屋增值的损失。法院委托北京中评评估公司对房屋市场价值进行评估，该评估公司按市场比较法进行评估，结果为天通苑西三区的房屋单价为25000元每平米。靳律师经过到天通苑地区房地产经纪机构及房屋管理部门调查，了解到该房屋由于户型较大，单价仅21000元左右。后靳律师到该评估公司咨询，该评估公司认为评估依据合法、客观，评估结果可信。评估报告结果出来后，东小口法庭继续安排开庭，靳律师申请评估公司工作人员出庭接受质询，该公司派两名工作人员出庭。靳律师经过询问，该两名人员声称出现场及全部手续都由该二人完成，后靳律师要求其出示评估师执行证书，但该二人出示的是评估从业资格证书。根据评估规范的规定，出具评估报告的评估人员必须具备评估执业证书，并且必须出现场，该二人只有从业资格证书，并不是评估师，而在评估报告上签字的人员，经查有评估师执业证书，但该人并未出现场。后靳律师申请重新评估，法庭认为评估存在重大瑕疵，委托另一家评估公司重新评估，评估结果为21000元左右。
法庭最终判决对方在判决生效后十日内将房屋返还给郑某，郑某按房屋市场价值赔偿对方80%的损失。双方均未提起上诉，郑某通过各种途径筹集资金赔偿了对方损失，对方现以将该房屋返还给了郑某。
     该案件一波三折，历时五年，从每次的案由来看，我们可以从中总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。欢迎访问安居房地产律师网。