北京市房地产买卖纠纷典型案例及律师点评

发布日期：2014-08-06 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人刘某某、北京富**房地产开发有限公司（以下简称富**公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院民事判决，向二中院提起上诉。
2012年2月，刘某某诉至原审法院称：我全款购买了富**公司开发建设的301号房屋（以下简称涉案房屋），因房屋存在严重质量问题而实际根本无法入住。2005年8月15日，我将房屋留给富**公司（委托其物业公司）进行返工维修，双方签订了关于富**公司使用该返修房屋的《钥匙委托管理协议》，因此未办理各项入住手续，亦未能入住、出租，且我亦不能自行随意进入该房屋（未办理小区及门栋的钥匙卡），以及一直尚未领取该房房产证。我等待富**公司返工修复及通知验收入住，经过反复不断催促、反映、诉讼，富**公司仍长期拖延未能修复，并且在返修中仍不断出现新的质量问题，只见房屋“越修越坏”。直至2011年2月21日北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）终审判决认定富**公司在该案当庭履行了维修答复的义务，即当庭通知给我该房屋现已完成返修。依据2009年12月18日二中院终审判决关于该房屋“因维修所造成的损失，刘某某可以另行解决”的认定，故我诉至法院，请求1、富**公司修复、答复房屋存在的以下安全性质量问题：修复各房间楼板（木地板下）并达到原有质量状况；查明并修复2006年12月之前该房屋发生过得各次渗水、窜水根源，隐埋于房体结构中的渗漏暖气、冷热水管渠道，以及相应受水长期侵蚀的电源线路、煤气管道，达到该房屋质量标准；修复餐厅门口内外墙面皆开裂问题，达到该房屋原有质量标准。更新各房间电源线路、开关及煤气管道。2、按该高档精装修（预售）商品房验收标准，完成重新装修，并交与我重新验收。3、从2005年8月15日〔该日期交付存在明显质量问题的商品房而仍受托掌管使用该房（权）钥匙、按期承诺的该商品房售后保修义务承担返修〕至2012年3月15日造成我未能入住使用该房屋的权益损失共计316万元（共79个月，每月正常租金2万元，加一倍赔偿按照4万元计算）。
富**公司辩称：刘某某没有证据证明房屋存在质量问题，而且涉案房屋已经实际有人入住，房屋2005年已经交付刘某某，不存在租金损失。故不同意刘某某的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己的诉讼请求和主张的事实负有举证之责，举证不能的应承担相应法律后果。刘某某要求富**公司承担保修义务，则应举证证明涉案房屋质量保修范围内的质量问题。现生效判决已经认定“刘某某已于2005年8月15日到富**公司签收、确认合同约定富**公司应于房屋交付时提供的文件、查验房屋并领取了涉案房屋钥匙，这标志着双方已完成房屋交接手续。”则涉案房屋于2005年8月15日完成交付，自此涉案房屋已转由刘某某占有、使用。至于目前房屋状况，应当在查验后才能得知。由于涉案房屋目前由刘某某占有、使用期间，法院释明刘某某负责打开房门双方一并查验，但刘某某未能开启房门，且经法院与房门钥匙实际持有人周某某联系后，刘某某明确表示不同意由周某某配合打开房门。而周某某作为刘某某的代理人接收了涉案房屋钥匙，并表示其认可富**公司对于涉案房屋的维修，并已经将家具进驻，使用了涉案房屋。法院无法就《房屋交接单》中所列之质量问题是否修复做出判断，故对于刘某某要求富**公司修复、答复房屋存在的安全性质量问题，要求富**公司完成重新装修并交与刘某某重新验收等诉讼请求，法院不予支持。关于租金损失，富**公司并无足够证据证明其何时完成修复，但周某某作为刘某某代理人接收并入住涉案房屋可以视为其对房屋修复状况的认可，故对此后的损失，法院不予支持。在此之前，由于涉案房屋存在质量问题需要修复，导致刘某某无法正常使用房屋，刘某某存在实际损失，富**公司应当给予适当赔偿，赔偿具体金额由法院综合情况予以酌定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定于2013年6月判决如下：一、被告北京富**房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告刘某某八万元赔偿金；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘某某、富**公司均不服，向二中院提起上诉。刘某某认为：富**公司在收完全部购房款后虚假交付已变质、失效、需返修的高档精装商品房，然后又承诺返修、重新验收而又故意拖延、隐瞒房屋质量问题，导致房屋既不能入住也不能出租、出售，富**公司是欺诈消费者的行为。2005年8月15日虚假交付后，返工多次，富**公司以各种非法手段不断拖延，隐瞒房屋质量问题长达八年，至今仍然不修复验收，存在质量问题的房屋我不能使用。房门钥匙没有使用权效，钥匙也没有返还。我全款购房八年却仍然不能合法进入涉案房屋，故请求撤销原审判决，依法改判支持我一审全部诉讼请求。富**公司认为：我方已经积极维修2005年交房时房屋交接单上列明的质量问题，并且多次电话通知业主，但业主迟迟不在交接单上签字确认，因此房屋不存在无法正常使用的情况；刘某某丈夫周某某属于本案利害关系人，而且他本人没有出庭作证，他的陈述不能作为认定本案事实的依据；刘某某在民事判决书中已经明确放弃对交房存在的装修瑕疵主张赔偿的权利；不应以业主入住作为房屋交付的依据；周某某入住时间为2007年，对于2007年前刘某某的损失已经过了诉讼时效，刘某某无权主张，且她主张每月两万元的租金没有提出任何证据证明；刘某某依据相同的事实理由及证据提起诉讼，法院应该驳回她的全部诉讼请求；我方积极履行义务，不存在违约。富**公司请求撤销原审判决第一项，改判驳回刘某某全部诉讼请求。
经审理查明：2005年8月1日，刘某某、富**公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：刘某某作为买受人购买富**公司作为出卖人开发的涉案房屋，房价款总计2 380 549元（实际价款为203890204元），预测建筑面积247.83平方米；交付时间为2005年7月30日；交付条件为，涉案房屋交付时应当已取得规划验收批准文件和工程构成竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；市政基础设施的条件包括上水、下水、电、供暖、燃气、有线电视及电话、电梯达到相应条件；涉案房屋未满足上述交付条件的，买受人有权拒绝接收，验收交接后，双方应签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续，视为出卖人按期把房屋交付买受人；交付涉案房屋时，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，根据房屋质量问题的具体情况，由双方协商确定修复日期，协商不成，诉讼解决。另外，上述合同附件六约定了涉案房屋装饰和设备的标准。上述合同附件八约定，涉案房屋于2005年7月30日已符合本合同约定的交付条件，买受人应于签约之日起30日内到出卖人处办理房屋交接手续，出卖人不再另行通知。
合同签订后，刘某某依约支付了全部购房款。2005年8月15日，刘某某到富**公司办理涉案房屋交接手续。刘某某在“富**业主资料记录”和“紧急情况联络资料”上签名(此文件上写明：301号业主登记资料；刘某某，女，1940年元月27日出生；周某某，男；石田，男；刘抗美，女。紧急情况联络资料，姓名刘某某、周某某),签收了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《富力家园服务手册》、钥匙，并确认了富**公司的《北京市建筑工程竣工验收备案表》、《房屋测绘技术报告书》等文件，并签订《物业管理公约》。
在办理房屋交接过程中，刘某某与富**公司委托的物业公司人员对涉案房屋进行验收，填写了房屋交接单。房屋交接单记载，刘某某提出房屋存在以下质量问题：墙砖勾缝粗糙，墙渗水痕迹明显；踢脚板有划痕，部分起皮，安装不平；客厅地砖不平，有色差；所有墙面粉刷粗糙、墙面不平；餐厅门不到位，地板稍有划痕；厨房墙渗水，门口未完工；门固定玻璃处起皮；保姆间暖气掉渣，所有门和门框都有划痕；小卧室门把手松动，衣柜少挂杆；十字卫统框上有垫物；客卧地板有划痕，北面卧室地板有划痕；大卧木地板划痕明显；衣柜无挂衣杆；户内卫生较差，户门有划痕。房屋交接单末尾注明：以上问题不符合高档商品房精装修验收标准的，请必须按以上要求修整，自检彻底清洁后重新验收。富**公司在与刘某某办理交房手续时向刘某某出具了《房屋质量保证书》，保证书载明“屋面防水”和“有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”保修期限为5年，其他保修项目均不超过2年。上述保证书还载明，物业公司自收到业主保修要求后，经确定确属保修范围和保修期的，水电工种不超过24小时，土建工种在3日内予以保修，并在15日内完成，保修过程中，业主应与保修人员积极配合，并在保修完毕后，在保修处理意见书上签字认可。
2005年8月15日，刘某某（甲方）与北京某某服务有限公司（以下简称某某公司，乙方）签订《钥匙委托管理协议书》，约定甲方将涉案房屋B钥匙1把委托乙方管理，委托管理期限为本协议签署之日起至甲方正式入住启用A钥匙止；乙方将严格按照备用钥匙管理规定保管和使用委托钥匙；为确保受托备用钥匙的安全管理，备用钥匙封存于专设钥匙柜中，并设双锁；当业主正式入住并启用A钥匙时，物业公司将B钥匙返还给业主，本协议终止；自乙方归还甲方钥匙之日起，乙方对甲方房屋不承担任何责任。
2007年4月2日，周某某以业主身份向某某公司申请办理了两张永久性门禁卡。周某某向某某公司提交了本人身份证复印件、刘某某的身份证及暂住证复印件。2010年7月28日，周某某曾向某某公司申请保洁服务，某某公司派出两名服务员提供了保洁服务，周某某支付了45元服务费。
2009年1月，刘某某在法院向富**公司提起诉讼，要求富**公司书面通知办理房屋交接手续，并履行按照合同约定交付房屋的义务。原审法院作出（2009）朝民初字第05039号民事判决书，认定2005年8月15日富**公司已经与刘某某办理了房屋交接，富**公司已经履行了交付房屋的义务，故驳回了刘某某的诉讼请求。刘某某不服向二中院提起上诉，二中院作出（2009）二中民终字第19668号判决书，驳回上诉，维持原判。
2010年4月，刘某某再次向富**公司提起诉讼，要求富**公司对房屋出具保修处理意见书，双方进行房屋质量瑕疵维修的验收。原审法院作出（2010）朝民初字第18291号民事判决书，认定富**公司负有保修义务，而非出具保修处理意见书的义务。刘某某为房屋的业主，可以随时对房屋进行验收，富**公司在场与否并不影响其实体权利。故法院判决驳回刘某某的诉讼请求。刘某某不服向二中院提起上诉，二中院作出民事判决书，驳回上诉，维持原判，并认定富**公司已经在诉讼中口头告知刘某某房屋已经修好。
2011年，刘某某将某某公司诉至法院，称其与某某公司签订了《钥匙委托管理协议》，将涉案房屋委托某某公司保管。2011年2月21日，富**公司通知刘某某房屋已经修好，即已完成返修，但某某公司却未将钥匙返还给刘某某，并以钥匙找不到了为由未将房门打开，致使刘某某无法进入房间查看房屋是否已经修好。故要求某某公司换配门锁及钥匙，将其中的一把交与刘某某，要求某某公司与刘某某共同进行房屋返修质量验收；要求某某公司赔偿房屋自2011年2月至8月的租金损失10万元。该案审理中，法院按照业主登记资料中记载的周某某的电话号码，打电话向周某某核实其是否已经入住涉案房屋一事，周某某称：其在2007年已经启用了业主钥匙，装修钥匙已经作废；其2007年曾向物业申请办理了门禁卡，并曾要求物业提供保洁服务；其花费几十万元购置了家具和电器，放置于涉案房屋，但刘某某拒绝入住此房间。另，经某某公司申请，法院向北京市公安局海淀区分局北太平庄派出所调查刘某某与周某某的身份关系。北太平庄派出所出具证明：周红1968年4月23日出生，经查2010年12月29日的户口档登记情况其父周某某，其母刘某某。经审理，法院作出（2011）朝民初字第25060号民事判决书，认定如下：周某某作为刘某某指定的业主及紧急情况联系人，办理了涉案房屋的门禁卡，并曾要求某某公司为此房间提供保洁服务，可见周某某已经入住了此房屋。按照《钥匙委托管理协议书》的约定，刘某某委托某某公司管理的系B钥匙即装修钥匙，周某某认可其已经启用了A钥匙即业主钥匙。在业主钥匙开启门之后，装修钥匙无法再行打开此扇门，故无论某某公司是否存有装修钥匙，均无法打开涉案房屋的房门。周某某作为业主登记资料中的业主之一，持有房间钥匙，某某公司作为物业管理方无权更换业主的门锁。故刘某某要求某某公司更换门锁的诉讼请求，法院不予支持。某某公司只是受刘某某的委托管理钥匙，对房屋并无维修义务，故刘某某要求与某某公司共同验收房屋的诉讼请求，法院不予支持。关于刘某某要求某某公司赔偿房屋租金损失10万元的诉讼请求，自周某某2007年启用业主钥匙开始，此房屋已经脱离了某某公司的控制。刘某某要求某某公司赔偿租金损失的诉讼请求，法院不予支持。判决作出后，刘某某不服向二中院提起上诉，二中院作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。
本案一审审理中，富**公司认可上述房屋交接单上记载的问题存在，但认为属于装修上的瑕疵，不影响交付房屋，而且瑕疵已经在一周内维修完毕，刘某某收房后即入住涉案房屋至今。刘某某称其一直没有入住涉案房屋，上述质量瑕疵直到2006年一直没有维修完毕，还不断出现新问题，2006年之后其再没有去涉案房屋看过，对房屋现状不了解。
法院依法向周某某询问房屋质量问题，周某某称其于2007年启用业主钥匙，刘某某拒绝入住，2005年交房时有一个清单，清单中列明了20项左右的质量问题，开发商承诺两周维修。两年后，周某某认为差不多了，买了家具放进去了，但没有住。法院要求其配合进行现场勘验，周某某表示必须经过刘某某的同意，否则无法配合。关于涉案房屋的问题，周某某和刘某某的认识有分歧，周某某认为可以收房就启用业主钥匙了，刘某某一直认为房屋质量有问题不停起诉，周某某对于刘某某的起诉不赞成、不参与。法院将周某某的陈述告知刘某某，并向其释明配合法院打开房门进行现场勘验，刘某某明确表示周某某和她没有任何关系，并表示要求富**公司负责开房门。后法院再次和刘某某进行谈话，要求其让周某某到庭，刘某某表示不同意，并称周某某在本案中是受富**公司指使。
审理中，刘某某称其与周某某曾为夫妻关系，但表示双方实际上已经离婚，只是未办理离婚手续。刘某某又称其与周某某实在同一套房屋内居住，但实际上是分居。刘某某提交快递单两份，用以证明富**公司怠于履行保修义务。
审理中，法院依法进行现场勘验。勘验过程中，涉案房屋房门紧锁无法进入，刘某某表示对于房屋内有什么质量问题不清楚。法院向刘某某释明对于房屋内质量问题负有举证责任，刘某某认为应由富**公司负举证责任。
二审审理中，二中院试图与周某某取得联系，但周某某拒绝接听电话。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证，但当事人有相反证据足以推翻的除外。二中院民事判决书已认定：涉案房屋于2005年8月15日完成了交付，富**公司的交付责任已履行完毕。至于房屋存在的质量问题及因维修所造成的损失，刘某某可另行解决。二中院民事判决书认定：涉案房屋于2005年8月15日完成交付，自此涉案房屋已转由刘某某占有、使用。刘某某在交接过程中提出的质量问题属于保修范围。富**公司是否实际完成修复义务，修复是否符合质量标准，应当在查验后才能得知。由于涉案房屋目前处于刘某某占有、使用期间，二中院曾提出刘某某打开房门，双方一并查验，但刘某某未能开启房门，故二中院无法就《房屋交接单》中所列之质量问题是否修复做出判断，因此驳回刘某某关于验收的诉讼主张。今后刘某某自行查验后认为房屋存在质量问题，可另行解决。在本案审理过程中，涉案的事实与此前已生效判决查明、认定的事实并无不同或变化。在此情况下，原审法院判决驳回刘某某关于要求富**公司完成重新装修并重新验收等诉讼请求正确。鉴于房屋交付后确存在质量问题需要修复，而修复确需要合理的时间，此过程必然导致刘某某无法正常使用房屋，给其造成损失，富**公司应予适当赔偿。现富**公司并无足够证据证明其何时完成了修复，但周某某于2007年申请办理IC门禁卡并将家具进驻，实际使用了房屋，表示其认可富**公司对于涉案房屋的维修，故原审法院酌情判定富**公司赔偿在此之前给刘某某造成的损失八万元并无不当，二中院不持异议。关于刘某某不认可周某某代其验收的问题，二中院认为，周某某与刘某某的夫妻关系在法律上客观存在，涉案房屋系夫妻关系存续期间购买，富**业主资料记录、紧急情况联络资料中均有刘某某填写的周某某姓名及联系电话，基于他们的特殊关系，周某某的行为可视为代刘某某验收房屋。刘某某称其与周某某曾为夫妻关系，但表示实际上已离婚，仅因找不到结婚证而无法办理离婚手续，拒绝认可周某某的行为，二中院对此实难赞同。另，富**公司认为刘某某请求赔偿的诉请，已超过诉讼时效的意见，因缺乏法律依据，二中院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理并无不当，应予维持。刘某某、富**公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，二中院均不予支持。

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