购买房改房拒绝办理房产证-杨振中律师办案心得

发布日期：2015-01-16 作者：杨振中律师

购买房改房拒绝办理房产证-杨振中律师办案心得

案情概况
王刚于1993年入职了某研究院工作，1999年11月份，基于双方的劳动关系及当时的房改政策，王刚与研究院签订了房屋买卖合同，约定由王刚以成本价向研究院购买一套80平米的房屋，价款为七万五千元，加之其他各项费用，王刚共向研究院支付了八万余元。2005年，该房屋已经具备了办理房产证的条件，但研究院却以王刚在2004年离职未满足20年的工作年限拒绝为王刚办理产权证，自此王刚一直与研究院交涉但均未果。2014年初王刚就此事委托了北京市大都律师事务所杨振中律师。

案件代理过程
第一关立案
此案被告隶属某部委加之年代久远且为政策房，法院在受理时有所顾虑一直推诿不予立案，后经杨振中律师多次交涉从事实及法律适用的角度与立案法官沟通，最终立案法官同意受理此案。

第二关开庭
被告的主要答辩意见：
第一，王刚已于2004年离职未满20年的工作年限，按照院里的《配售条例》应当收回房屋。双方签署的买卖合同并非一般的商品交易，而是基于王刚的职工身份向我院购买房屋，双方之间基于房改房买卖建立的房屋买卖合同关系，应遵循民法原则和房改政策优先适用原则，不能依据合同法的规定进行调整。
第二，此案实为围绕福利住房关系的行政管理矛盾，属于单位内部行政纠纷，不属于人民法院主管范围。

原告的主要代理意见：
第一，王刚与某研究院签订的房屋买卖合同虽然基于双方之间的劳动关系及国家房改政策，但是双方以此建立的房屋买卖合同关系以及各自的权利与义务，并不能因此发生改变。双方之间形成的房屋买卖关系是建立在国家房改政策基础之上的平等主体之间的民事法律关系，遵循了自愿、公平、等价有偿的民事基本原则，不仅属于民事法律的调整范围，而且属于人民法院的主管范围。且双方的买卖合同内容明确、真实，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。原告已履行全部付款义务，现该诉争房屋已具备办证条件，故被告有义务为原告办理房产证。
第二，根据北京市、建设部、国务院的相关政策法规规定，原告以成本价购买公有住房的，其个人对房屋拥有合法产权。被告主张《配售条例》，在双方签订合同时并未公布也未交付给原告，原告对该条例的内容不知情，且该“配售条例”为被告内部单方制定，不属于双方约定内容更无法律效力对原告无任何约束力，被告以原告违反此《配售条例》拒不办证既无事实依据更违反法律法规的规定。

承办法官的除案件本身顾虑：
第一，被告的身份。
第二，此案一经审理判决会引起连锁反应。

审理结果：
最终法院采纳了杨振中律师的代理意见，判决被告限期为原告办理房产证。

第三关执行
一审判决后被告未上诉，判决已生效但被告仍拒绝配合办证。原告申请强制执行。对于一般房产买卖案件只要有法院的生效判决、协助执行函，房管局就可以直接办理房产证，但本案诉争房屋为房改房，涉及当时的政策，税费如何承担，当时房屋档案，上级机关的批复等等问题，加之被告仍然拒绝配合，以及执行法官及房管局对此类案件如何操作并无先例，更无依据可循。案件从2014年8月份开始执行一直搁浅至2015年年初，后杨振中律师根据多年的办案经验同时多次的与房管局、房改办、测绘局、法院沟通交涉，最终在2015年元月中旬为原告将盼望已久的房产证办理了下来。

杨振中律师办案心得：
第一，律师必须具备过硬的专业知识。第二，律师必须要坚持原则并信仰法律不被外界因素干扰。第三，律师必须具备充分的沟通能力，首先是跟自己的当事人要保持顺畅的沟通，让其理解案件的情况，分析案件的走向，让其充分理解律师所做的工作，对律师充分信任和理解后，律师才能无所顾忌的专心开展工作。其次是跟第三方沟通，要有原则、有理有据、讲究方法、不畏强权、不惧辛苦最终实现解决问题的目的。第四，要学会相互配合团队合作，与自己律师的配合协助、当事人的配合、法官、第三方的配合。第五，任何一个案件的成功都都不是一个人的功劳，这其中要感谢当事人的信任，同事的鼎力协助，法官认真审理，对手的不同声音。案件无大小，在代理案件中成长并感恩。
为保护当事人的隐私，名称均为化名。以上为杨振中律师代理的真实案件，一点心得仅供交流参考不做他用，但也为本律师辛苦劳动成果，转载请注明出处。
   北京市大都律师事务所首席律师杨振中律师
                    2015年1月15日

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