抵押权与租赁权竞合处理认定

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束。
【基本案情】
2005年12月29日，赵某以澧县雷公塔大米加工厂位于雷公塔镇街道的三栋房屋（房产证号：澧房权雷字第000510号、澧房权雷字第000555号、澧房权雷字第000511号）和1685平方米租赁土地使用权（澧国用2004第1301号）进行登记抵押，在澧县张公庙信用社借款30万元。赵某偿还借款本金2万元及截止2009年6月29日前的利息。2008年12月27日，赵某以本人、妻子赵某和李某的名义分别向澧县张公庙信用社借款4万元。该三笔借款利息均偿还至2009年6月29日。到2009年12月底，赵某拖欠澧县农村信用合作联社张公庙信用社借款本金40万元，利息18600元。2009年3月10日，赵某与被告李某妻子签订《房屋租赁合同》，约定将原大米厂所有的房屋及场地全部租给李某使用，租赁时间为5年（2009年3月10日至2014年3月10日），年租金3万元。还约定，合同期满，甲方还没有偿还剩余欠款，乙方继续租用，甲方同意乙方转租，等等。2009年6月10日，被告李某与被告刘某签订《房屋租赁合同》，将涉案房地产转租给被告刘某使用一年，年租金25000元，后两次续签一年内容同样的《房屋租赁合同》，即到时2013年6月10日止实际租赁3年，成交租金75000元。
2009年11月26日，赵某与澧县农村信用合作联社签订《协议书》，双方约定以上列抵押房地产抵偿拖欠借款本息。2009年12月3日，原告澧县农村信用合作联社以金融借款合同纠纷和抵押合同纠纷向本院起诉赵某、澧县雷公塔大米加工厂。2009年12月7日，澧县法院以（2010）澧民初字第64号民事调解书，确认赵某、澧县雷公塔大米加工厂自愿以位于澧县雷公塔镇的三栋房屋（房产证号：澧房权雷字第000510号、澧房权雷字第000555号、澧房权雷字第000511号）和澧国用（2004）第1301号1685平方米租赁土地使用权抵偿赵某所欠澧县农村信用合作联社的借款本息418600元。赵某、澧县雷公塔大米加工厂自2009年12月5日起上述房地产交付给澧县农村信用合作联社。2012年11月22日，原告澧县农村信用合作联社张公庙信用社在涉案房地产处张贴书面告知书，要求二被告7日内搬离未果。
【裁判理由】
澧县人民法院经审理认为：《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。依法设置的抵押权是对抗权，即对抗其第三人的一般债权。抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。本案中，涉案的房地产及土地使用权抵押登记在先，后虽经抵押人赵某租给李某使用，再由李某转租给被告人刘某，但承租人李某和转承租人刘某的租赁权均不得与原告澧县农村信用合作联社的抵押权相对抗。据此，澧县人民法院作出判决如下：一、被告李某、刘某于本判决生效后5日内搬出雷公塔大米加工厂，以排除原告现实对雷公塔大米加工厂现实抵押权的妨碍；二、被告李某赔偿原告澧县农村信用合作联社经济损失37500元。宣判后，原、被告双方均未提出上诉，判决已经发生法律效力。
【案例评析】
该案例涉及在同一标的物上，先设立的抵押权与后设立的租赁权发生竞合时，是否适用“买卖不破租赁”的原则，如何确立二者优先权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已本人民法院依法查封的”。上述法律条款明确规定，在租赁期间，租赁房屋的所有权变动原则上不影响承租人行使承租权。但当房屋的抵押权优先于租赁权设立时，此时，承租人的承租权不得对抗抵押权人的抵押权。因此，对于“买卖不破租赁”应当辩证的理解和运用。
本案中，抵押人赵某在抵押期间将登记抵押的抵押物（位于雷公塔镇街道的三栋房屋和1685平方米租赁土地使用权）出租给承租人李某使用，并约定李某享有转租权。后承租人李某在租期内将涉案的房地产转租给转承租人刘某。后因抵押人赵某无法按期偿还借款，在法院的调解确认下，自愿将涉案的房地产（房产证号：澧房权雷字第000510号、澧房权雷字第000555号、澧房权雷字第000511号）和澧国用（2004）第1301号1685平方米租赁土地使用权抵偿赵某所欠原告澧县农村信用合作联社的借款本息418600元。澧县农村信用合作联社登记的抵押权先于承租人李某和转承租人刘某的租赁权设立，故原告澧县农村信用合作联社的抵押权具有优先效力。
租赁权是以取得使用价值为目的，必须占有租赁物才能行使权利。抵押权是以取得交换价值支配权为目的，无需占有就能实现变价权得到债权的优先清偿。因此，法律从未禁止租赁权与抵押权在同一物上并存。
同一标的物上并存抵押权与租赁权，原则上按照两种权利成立的时间先后顺序确定二者之间的对抗关系。租赁权设立在先的，适用“买卖不破租赁”的原则。抵押权设立登记在先的，则登记的抵押权优先于租赁权行使。抵押权要登记，方能对抗在后设立的租赁权。若先设立的抵押权未经登记，则仍适用“买卖不破租赁”的原则。
该案例从立法本意出发，将先设立的抵押权优先于后设立的租赁权发生权利冲突时，优先保障了抵押权人的合法权益，平衡了“买卖不破租赁”的立法政策的公平、秩序与效率价值，对于保障交易安全、构建和谐社会意义重大。