开发商延期交房，购房者如何解除购房合同

发布日期：2015-04-06 作者：崔新江律师

一、【案情简介】
2011年10月，李XXX向当地XXX置业发展有限公司购买商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》等协议。该房建筑面积为203平方米，房屋总价为11万元，2012年12月30日前交付房屋。出卖人未如期交付房屋超过90天，买受人有权解除合同。出卖人应当退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
2011年11月，李XXX如约向XXX公司支付了购房款，XXX公司逾期两年仍未交付房屋，李XXX于2013年11月向XXX公司出具律师函一份，要求解除《商品房买卖合同》，责令XXX公司返还全部购房款，并赔偿损失。XXX公司没有回复，亦未退款，李XXX欲向法院起诉。
二、【律师说法】
　  双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定履行合同义务，李XXX已履行了付款义务，XXX公司也应按约履行交房义务。该案中，XXX公司有逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。双方约定“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同”，因原、XXX公司双方约定的解除合同条件已经成就，李XXX李XXX可以解除合同，该合同自律师函到达XXX公司时解除。
《商品房买卖合同》第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。
本律师认为，合同解除后导致合同关系归于消灭，解除合同不属于违约责任方式，合同解除的后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。
　　2011年11月，李XXX向XXX公司支付了11万元购房款，已逾两年之久，双方约定的违约金数额过低，若XXX公司仅向李XXX支付违约金，不足以赔偿XXX公司的违约行为给李XXX造成的损失。合同解除后，XXX公司应将购房款1041612元返还给李XXX，在XXX公司占有、使用购房款期间，可参照有关借款合同纠纷案件的规定，适用中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息支付给李XXX，以弥补其违约行为给李XXX造成的损失。
三、【开发商延期交房导致解除合同和办理退房时，应当注意下列问题。】
    1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
    2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房；第二经过催告；第三催告后满三个月仍未交房。
    3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权（当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外）。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
    以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权；一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
    鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
    催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同？依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。
四、【开发商延期交房，购房者该如何维权？】
    开发商延期交房，多数是直接违反了合同，应承担违约责任，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。
    如果预售合同中预定了违约金的标准，则应当按照合同中的约定进行支付；合同没有应约定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布，或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定开发商的违约金。
    逾期交房、逾期办证的具体处罚措施：
    1、在合同中对逾期交房的处理有约定的，按照约定处理；
    2、合同中未约定或约定不明确的，按照相关法律规定处理，具体细则见下方：
    根据相关的司法解释，对于逾期交房的，催告后应给与三个月的合理期限，期限届满时，开发商仍不能按时交付的，购房人请求解除合同方能得到法院支持；
    需注意：当迟延交房发生后，购房人在一年内都没有催告开发商的，可以视为放弃解除权的行使。
    购房人行使合同解除权需通知开发商，并可以追究开发商的违约责任，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定。
    逾期办证的，购房人可以要求继续履行合同的，购房者可以要求开发商承担违约责任，合同没有约定的，违约金可以按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
五、【相关法律依据】
    《合同法》第93条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
    《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
    （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
    （五）法律规定的其他情形。
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消失。
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：
    逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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