开发商不兑现广告承诺，购房者能否解除合同？

发布日期：2012-09-14 作者：许正文律师

开发商不兑现广告承诺，购房者能否解除合同？关键词：开发商，宣传广告，购房者，合同解除，房产律师
【案情简介】
2009年5月份，某房地产开发公司在其开发的一商品房住宅小区开盘之际，进行了大量的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、图书馆、超市、公厕、保健站、独立报箱、绿地、中心花园等。肖女士在该楼盘附近上班，看到开发公司的宣传广告之后，感觉各方面的条件都很不错。于是多次和开发商协商，最终签订了《商品房预售合同》。合同签订后，肖女士依约履行了付款义务。2010年3月16日，房地产开发公司向肖女士发出入住通知。肖女士在收房时发现，小区内小学、图书馆、超市、保健站、中心花园等根本没有，大面积的绿地也被建成车库。在多次交涉无法解决的情况下，肖女士向人民法院提起诉讼，请求法院判决解除其与该房地产开发公司之间的《商品房预售合同》，退还购房款并赔偿损失。
【争议焦点】
1.该房地产开发公司在宣传广告中的承诺是否能认定为合同内容？
2. 房地产开发公司是否应该对未兑现的承诺，向购房者承担责任？
3.购房者能否以未兑现广告承诺为由，要求退房？
【律师解析】
按照我国目前的相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
在本案中，开发公司在售楼前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括该小区将建设小学、图书馆、保健站等。以上宣传内容对购房者订立商品房买卖合同产生了很重要的决定作用，且该允诺具体确定。因此，该宣传广告内容应视为合同的一部分。房地产开发公司未兑现广告内容，已构成违约，作为购房者的肖女士有权要求解除合同并赔偿损失。
【温馨提示】
在此提醒广大购房者，在签订购房合同之时，一定要慎之又慎。对于开发商所做的宣传广告中的内容尽量要求其写入正式的合同之中，并就违约责任进行明确的约定。包括售楼小姐所作出的承诺尽量要求将其写入合同之中。以避免在出现纠纷时，减少维权的成本。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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