儿子代母卖房，母亲称不知情，合同是否有效

案情回顾：
家住北京的王女士，为了将来儿子能上一所好的学校，夫妇二人打算在海淀区买一套学区房。2012年3月，王女士通过中介公司的介绍，选中了一套小两居，房主登记的是何某，但是房产证、户口本等手续证明均在其子李某手中，到中介公司与王女士洽谈细节的也是李某。
当时，李某说母亲何某年事已高，行动不便，买房子的事情已经全权委托给他来办理了，并称加俩就他这么一个孩子，让汪女士尽管放心。因是母子关系，再者是通过中介公司介绍，王女士夫妇也都实地看过房了，所以比较相信对方。
同年3月27日，李某作为和某的代理人，与王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：何某将位于海淀区某小区的508号房屋出售给王女士，房屋总价款为207万元，合同签订当日需支付定金10万元，剩余房款260万元待过户当日一次性付清，自本合同签订之日起90日内双方共同到房屋管理部门办理房屋权属转移手续。
另外，隐王女士夫妇购房主要是为了让孩子上学，所以双方特别约定合同签订后两个月何某需将房屋内的全部户口迁出，王女士将儿子户口迁入，之后双方再到房管局办理过户手续；如何某逾期未将相关户口迁出，则按日向王女士支付违约金。
合同签订当日，王女士便如约支付了10万元定金，李某向王女士出具了其代母亲签名的定金收据一张。之后的两个月，王女士一直在等待何某将户口迁出，并盼着儿子的户口能早日迁进去，可是左等右等都没有消息。
5月20日，王女士通过中介公司与对方预约过户日期。可是，令王女士夫妇没想到的事，对方反悔了，何某称卖房一事她不知情，买卖合同无效。后王女士多次通过中介公司协商均未果。万般无奈之下，王女士夫妇带着房屋买卖合同找到了律师咨询。在律师的协助下，王女士将何某诉至海淀区人民法院。律师作为王女士的委托代理人出庭。
法院判决：
北京市海淀区人民法院经过审理，认定何某的儿子李某构成表见代理，买卖合同有效，法院判决：
(一) 被告何某继续履行其与原告王女士于2012年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，本判决生效后20日内将位于北京市海淀区某小区508号房屋过户至原告王女士名下，同时原告王女士支付被告何某剩余购房款260万元。
(二) 被告何某于本判决生效后10日内支付原告王女士逾期迁出户口的违约金（以人民币270万为基数，按照每日万分之一的标准自2012年5月27日起至户口迁出手续办理完毕之日止）。
(三) 驳回原告王女士的其他诉讼请求。

一审判决后对方没有上诉，最终双方达成和解。何某将全家的户口都迁走并配合办理了房产过户手续，王女士也该在入学之前将儿子的户口迁入了购买的房屋内。

律师靳解析
本案是典型的因为代理权而引发的房屋买卖合同纠纷，儿子李某究竟是否具有代理权呢？靳律师认为和某的儿子李某构成表见代理。
据王女士介绍，中介公司承认当时太过相信李某，并未让其出示何某的授权委托书。但是在中介公司的工作人员带着王女士夫妇去看房时，何某就在家中，他说自己年岁大了，卖房的事情都交给儿子来处理。
因此，王女士有理由相信李某是具有代理权的，如果何某不同意儿子代为售房，就不会在王女士夫妇看房时说出那番话。现在李某突然说母亲何某从未给过其授权，母亲对售房一事不知情，买卖合同因不是母亲和某签字应为无效。靳双权律师认为，通过看房过程中的所见所闻，王女士有理由相信李某是有代理权的，李某的行为符合我国《合同法》关于表见代理的规定，该代理行为有效。
根据上述分析，代理行为既然有效，那么李某代理其母何某与王女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》就是合法有效的。依据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。
本案合同签订后，王女士已经按照合同约定向对方支付了10万元购房定金，并已将剩余购房款全部准备好，只等出卖人将相关手续迁出，即配合办理过户手续。但是，出卖人何某在合同签订后，并未履行合同约定，显然在代理行为有效的前提下，代理的后果应被代理人何某承担，何某应依法按照合同约定履行相应的义务，包括将户口迁出及配合办理过户手续等。
另外，律师认为，何某与儿子李某串通毁约，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。在看房时，何某曾明确表示售房一事由儿子全权处理，现在因为房屋价格上涨，何某与儿子一同反悔。何某称其对售房一事不知情，且合同也不是本人亲笔签名，李某称确实没有得到过母亲的任何授权，合同应该是无效的。但事实上，中介公司的工作人员均可证明何某对售房一事是知情并且同意的。
由此不难看出，母子二人毁约显然是有意的，二人因房价上涨，恶意毁约，其行为已经构成了违约，依据双方签订的买卖合同的相关约定，违约方应承担相应的违约责任。如果出卖人拒不履行合同，不配合办理相关手续，则王女士可以依法向法院起诉，要求对方继续履行合同并承担相应的违约责任。
同时，律师想指出，中介公司也并非没有任何过错。在交易过程中，中介公司并未认真审核李某的代理权，没有要求其出示母亲何某签名的授权委托书，仅凭个人所述便轻信其具有代理权，显然中介公司是存在过错的。如果最终给买受人造成了损失，中介公司亦应承担相应的法律责任。
假如李某是背着老人偷偷将房屋给卖了，且事后母亲对此行为不予追认，那么，儿子的行为就属于典型的无权代理。依据我国《合同法》的相关规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，既由儿子来承担相应的责任。