房产律师评析无产权证的二手房能否买卖？签订合同是否有效

发布日期：2014-12-10 作者：靳双权律师

房产律师评析无产权证的二手房能否买卖？签订合同是否有效

   案情介绍：2001年3月20日，张某与李某夫妇签订了房屋买卖协议。李某夫妇同意将自己的一套房屋卖给张某，折价10.8万元，并负责办妥房产证过户手续，承担一切费用。张某向李某夫妇交款后，李某夫妇将楼房钥匙及相关证件交给了张某。协议签订后，张某向李某夫妇交付了10.8万元，但直至2003年1月李某夫妇一直未交给张某相关证件及办理过户手续，原因是李某夫妇在购买房屋时前房主就未办理产权证，该房是没有房产证的房屋。
      房地产律师靳双权点评：
一、本案中合同效力
   根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。从本案可以看出，张某与李某夫妇签订的房屋买卖协议由于双方在签订协议时出卖人的房屋尚未依法登记领取权属证书，故双方签订的协议无效。张某应当返还房屋，李某夫妇应当返还购房款10.8万元及利息。
二、合同无效的过错在哪一方
   李某夫妇在于张某签订协议时明明知道自己所买卖的房屋没有产权证书，却仍在协议中明确承诺负责为张某办理房产证、承担过户费用。到实际办理时无法履行承诺，这显然是违反了诚实信用原则。因此，合同无效的过错在于李某夫妇。李某夫妇应当承担缔约过失责任，赔偿其过错给张某造成的损失。
三、赔偿金额的确定
因出卖人的过错导致张某不能取得所购房屋的所有权，后张某对该房屋进行了评估，现张某在取得相应的房屋需要多支付20767的差额，因此，其可以要求李某夫妇承担利息。
   总之，本案的关键在于李某夫妇尚处于所有权待定的状态，这种情况与非房屋产权人出售他人房屋是有区别的，后者可以经房屋产权人的追认或其他特殊情况而使合同发生效力，而前者确因违反法律规定而自始无效。

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