靳双权律师代理过的一起集资房买卖纠纷

案件简介：
王先生和妻子在同一家国有建筑工程单位做技术工作，2009年单位根据王先生的职称、工龄及双职工等因素，分配给王先生一套90平方米、按经济适用住房管理的公有住房。王先生当年就与单位签订了《集资建房预售合同》 ，双方约定购房款为31万元，单位应于2011年3月将房屋交付给王先生使用。合同签订后，王先生便按照合同约定支付了全部购房款。
2011年，王先生跳槽去了另一家国有建筑单位，办离职手续时对于房子的问题双方均未提及。但离职后到新单位上了几天班，王先生意外地受到了原单位寄给自己的一份解除《集资建房预售合同》通知书。通知书的大概内容为：由于王先生已不是本单位的职工，单位书面通知王先生解除双方签订的《集资建房预售合同》 ，并已将购房款退回到王先生的工资卡中。
王先生一肚子委屈，找到单位说理。单位答复：“还有好多职工没有分到房子呢，你既然离开单位，就不是单位的职工了，单位要优先把这套房子非配给其他在职职工。”单位还拿出了《公司内部集资建房、调房办法》补充规定，补充规定中提到：如果职工离开公司，原购住房要交还给单位。而王先生发现，该补充规定注明的生效时间正是他提出辞职的时间。“补充规定完全是针对我个人的，单位就是不想把房子卖给我。”王先生表示想和单位打官司，却被告知这属于单位内部分房纠纷，法院不受理。后王先生无奈之下找到了房产专家靳双权律师，靳律师在详细了解了该案的情况后，建议王先生向北京市仲裁委员会申请仲裁。
 
审判结果：
北京市仲裁委员会经过审理后作出裁定：
一、             单位单方面解除《集资建房预售合同》的行为无效，单位应继续履行双方所签订的《集资建房预售合同》。
二、             仲裁费用由单位承担。
单位不服仲裁裁决，依法向北京市第二中级人民法院申请撤销裁决书，北京市第二中级人民法院经过审理后，依法作出裁定：
驳回单位申请撤销北京仲裁委员会裁决的请求。
 
靳双权律师剖析：
本案是一起典型的职工与单位间集资建房合同纠纷，单位所谓的“《公司内部集资建房、调房办法》补充规定”不能作为单位回收房屋的法律依据。
王先生在与单位签订《集资建房预售合同》时，单位还没有制定“调房办法”的补充规定，该补充规定的内容也没有经过王先生的确认。单位针对王先生的离职行为所制定的补充规定，实际上是单位擅自变更了双方所签订的《集资建房预售合同》 。该补充约定在没有经过王先生确定的前提下，不具有约束力，单位无权单方面解约。
王先生与单位签订的《集资建房预售合同》是在双方平等、自愿的基础上签订的，双方均具有缔约的主体资格，且本案合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，代表了双方的真实意思表示，合同合法有效，应当受到法律的保护。
虽然单位又另行与其他职工签订了《集资建房预售合同》 ，但新签定的合同并不导致原合同的解除，原合同仍然有效。单位在原合同未解除的情形下又再次出售房屋的行为，属于一房二卖，单位的行为已构成违约。
本案中，作为出卖人的单位，单方解除合同的行为违反了诚实信用的原则。同时，单位未提供充足证据证明本案合同履行过程中存在《合同法》第94条之规定的情形，离职本身不能作为解除本案合同的依据。而且单位也没有充分的理由说明继续履行合同已成为不可能，股双方应当继续履行本案合同。
在案件审理过程中，单位的律师提出，按照最高人民法院颁布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定：因单位内部建房、分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。因此，单位认为仲裁委也不应管辖。
但靳律师认为，对于该条文，并不能单纯的理解为“单位与职工之间所产生的房产纠纷均不属于法院的受案范围”。在确定谁有分房资格或谁能参与集资建房是单位内部管理问题，法院不会涉及。但是在确定集资购房资格后，双方签署《集资建房预售合同》时处于平等的地位，双方基于合同产生的纠纷属于平等民事主体之间产生的纠纷，并非基于行政上下级关系所产生的纠纷，应受《合同法》的约束。因此，当事人可以通过诉讼或仲裁的方式予以解决。
由于王先生与单位签订《集资建房预售合同》时约定，双方发生争议是可以提请北京仲裁委员会进行仲裁。但据此约定，对于履行《集资建房预售合同》所发生的争议，双方并不是去法院解决纠纷，而是到北京仲裁委员会申请仲裁，最终，仲裁委经过审理后作出裁决，支持了王先生的全部仲裁请求。在这里需要特别指出，仲裁委的裁决书与法院的判决书具有同等法律效力，都具有强制执行力。