从一起公房承租人变更的经典案例看什么情况下才能变更承租人

发布日期：2015-06-08 作者：靳双权律师

案情回顾：
家住北京的王先生早年丧母，父亲老王一个人将其拉扯长大，1995年8月，老王所在单位分给其两间承租的公房，房屋承租人登记为老王，王先生及其父亲的户口均落在承租的公房内。2008年，王先生大学毕业欲出国留学，但是其有放心不下父亲一个人在家，于是思索着给父亲找个伴儿。后来在邻居的介绍下，老王结识了一位刘女士，经过接触二人互有好感，已经开始谈婚论嫁，于是王先生安心地出国了。
王先生留学一年后，父亲打来越洋电话，告诉儿子他打算与刘女士结婚，王先生听了很高兴，也表示支持二老再婚。2010年年底，王先生拿到硕士学位后返回国内，其与父亲和继母仍住在两间公房内。在婚前刘女士有一套住房，与老王再婚后便搬过来一起住，将自己的那套房子租了出去，一家人相处得还算和睦。
王先生回国后在外企找了一份不错的工作，因为其年龄也不小了，马上面临结婚的问题，老王便考虑给儿子买一套房子。经过半年多的筛选，老王看中了一套两居室，随后便与儿子商定，首付款由老王拿多年的积蓄支付，按揭贷款以王先生的名义办理，购房合同及房产证都登记在王先生的名下。
买了新房之后，为了缓解经济压力，王先生将房子租了出去，打算等结婚时再装修搬入居住。2012年3月，王先生上班时突然接到电话，其父亲晕倒了正在医院急救，王先生挂了电话火速赶往医院。最红经医生确诊老王是癌症晚期，已经时日不多了。
为了更好地照顾父亲，王先生白天上班，下班后便赶到医院陪护父亲。但是不幸最后终还是来临了，老王去世，王先生悲痛不已，没想到，更让他寒心的是还在后面，在料理完父亲的后事后，继母突然提出要分割他们居住的两间公房及王先生名下的两居室。
王先生无论如何也想不到继母原来一直惦记着家里的房子，这个要求他是不可能接受的，为了避免产生激烈冲突，王先生找到了律师求助。

审判结果：
刘女士将王先生诉至法院要求继承王先生父亲承租的公房，北京市朝阳区人民法院依法不予受理。

律师剖析：
靳律师需要指出，本案中王先生购买的两居室应属于王先生的个人财产，不属于老王的遗产。首先，房屋购房合同及按揭贷款、房产证均登记在王先生的名下，从法律意义上讲，该套房屋系属王先生的个人财产；其次，虽然购房首付款系老王个人用积蓄支付的，但是老王在购房时已经明确表示“这个钱就是给儿子结婚购房用的”，加之这些积蓄都是老王与刘女士再婚前积攒的，不是二老的夫妻共同财产，该笔款项应属于老汪对儿子的赠与。
基于上述因素，该套两居室应依法认定为王先生的个人财产，刘女士虽作为老王的配偶，却没有权利主张该房屋的产权，更无权要求将王先生名下的此套房屋作为老王的遗产进行继承分割。即便刘女士以此为由起诉至法院要求继承遗产，也不会得到法院的支持。
老王单位分给老王的两间房屋性质上属于承租的公房，老王作为承租人，其对两间公房享有居住使用的权利，其应按照单位的规定按时交纳租金、水、电等相关费用。本案中，所涉两间公房系单位拥有产权的房屋，该类房屋属于“自管公房”。
对于此种使用权的房子，能否作为遗产处理，目前尚存在争议。如果刘女士起诉到法院，要求直接把承租的公房作为遗产处理，在司法实践当中，一般都不予受理。
同时，律师需要指出，承租的公房也是一笔巨大的财产权利，如果产权单位同意转让，此类攻防是可以进行上市交易的。但是，若产权单位不同意，则无论是房管所管理的“直管公房”，还是单位管理的“直管公房”都是不能进行转让的，从这一点看，产权单位的权利是非常大的。
本案中，老王所在的单位是禁止此类房屋转让的，该房屋并不能转化为财产收益，不能作为老王的遗产来认定。因此，刘女士要求继承该套公房，缺乏相应的事实及法律依据。
针对“老王去世之后公房该如何处理”的问题，靳律师认为，本案老王所承租的公房系早年单位的福利分房，此类房屋一般在承租人去世之后，单位并不会收回房屋，而是由承租人的家庭成员继续居住或变更承租人至符合条件的家庭成员名下。
依据《北京市公有住宅租赁合同》第7条规定：“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”显然，王先生属于与老王同一户籍且共同居住多年，符合居住的条件，但是因汪先生名下现在已经有一套商品房，其不符合“无其他住房”的条件。因此，笔者认为，目前王先生申请变更承租人的条件尚不完全具备，建议待其符合条件后再申请变更承租人。
另外，王先生最关心的是，继母刘女士是否可以变更为承租人的问题，鉴于刘先生在婚后虽然与老王在一起居住，但是其户口并未迁入老王承租的公房内，其并不属于“与乙方同一户籍的家庭成员”，且刘女士名下有住房。由此可见，其亦不符合变更承租人的条件，无法将承租人变更为刘女士。
日常生活中，类似此种遗留下公房的情况不在少数，鉴于公房性质的特殊，其往往不能直接作为遗产来进行继承分割。一般情况下，符合变更承租人条件的继承人可以在原承租人去世后申请变更承租人至自己的名下，但如果家庭成员之间无法达成一致，则很可能无法进行变更，必要时需通过司法途径解决。
随着社会的发展，公房所蕴涵的财产价值日益凸显，尤其在面临拆迁时，拆迁利益往往成为各方争议的焦点。结合多年的办案经验，律师特别提醒，对于原公房拆迁所得的货币补偿及实物补偿（产权房屋），原则上应属于公房原承租人财产的变形，若原承租人已经去世，则应依法作为遗产由继承人进行继承。

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