房屋申请财产保全产权能否正常过户？

发布日期：2015-06-08 作者：靳双权律师

案件回顾：
2005年7月，开发商将其开发的楼盘中的一套房屋卖给了陈某，双方在商品房房屋买卖合同中约定：如果任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向合同的另一方支付房屋价款的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。随后，陈某依约支付了定金。但由于房价急剧攀升，商品房供不应求，开发商岁返回将该套房屋卖给陈某，于是提出解除合同，然后以更高的价格将房屋卖与他人。
开发商的理由是该套房屋已于2004年为某案件原告申请财产保全提供了担保，所以法院于当年将房屋查封，至今一只没有办理解封手续，而被查封的房产时不能办理过户的，因此合同目的不能实现，应予解除，并同意赔偿陈某的损失。陈某对此不予认可，认为这套房屋是在2004年被法院查封的，现已失效，如果开发商真正愿意履行合同，是能够解除查封的，于是将开发商告上法庭，要求法院判令其继续履行合同。

判决结果：
法院经审理认为，陈某与开发商订立的房屋买卖合同是真实意思的表示。开发商为某案件原告申请财产保全提供担保，法院将诉争房屋查封，现在该案已经胜诉并申请执行，开发商以诉争房屋提供担保的义务已经解除，继续查封诉争房屋已失去法律意义，因此开发商与陈某订立房屋买卖合同后应及时向法院申请解除查封，以按约履行房屋买卖合同。最后判决开发商与陈某继续履行房屋买卖合同。

律师分析：
《城市房地产管理法》第38条第（二）项规定，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。开发商在明知房屋被法院依法查封的情况下，却依然与购房人签订买卖合同，以致不能办理过户手续，应当赔偿购房人因此造成的经济损失。这是开发商违约所应承担责任的法律后果。
那么，双方签订的合同是否有效、能否继续履行呢？分为两种情形：一种是法院的查封措施不能解除。这种情形是指法院查封的房产需要用来履行债务或承担担保责任，此时被查封的财产将用于拍卖或变卖，所得的价款徐优先偿还债务，因此购房人不可能取得该房产的所有权，合同目的不能实现，合同应当解除；另一种情形是法院的查封措施可以解除。这种情形是指债务人用其他财产履行债务，或者查封财产如果是用来担保债务履行的，被担保人按期履行债务，担保即被解除，此时房屋所有人可请求法院解除查封，查封被解除后，该查封房产的转让则可实现，合同应当继续履行。
本案中，开发商以上述房产被查封不能转让产权为由，要求解除合同。但经审理查明，开发商用诉争房屋提供财产保全担保的案件原告已经胜诉，其只要向法院申请解除查封措施，就能消除诉争房屋的转让障碍，不符合合同解除的法定条件。因此，开发商应当继续履行合同。鉴于其违约行为没有给陈某造成损失，陈某一位要求开发商赔偿其损失，因此法院对违约后的损害赔偿责任未作处理，仅判决开发商承担继续履行合同的义务。
继续履行，又称实际履行，是民法中极为优秀的制度，是为了更好的维护交易中善意一方的利益，并非“强买强卖”的理论。当然它的适用是有一定条件的，体现在《合同法》第110条的规定中：一是法律上或者事实上不能履行，二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，三是债权人在合理期限内未要求履行。要求履行后，当事人一方如坚持不履行，还可强制履行。强制履行是由法院运用国家强制力，达到迫使债务人履行债务的效果，以实现保护民事权利之目的的行为。这种救济是通过法院行使司法审判权实现，故称司法救济或公力救济。在违约出现时，只要履行尚属可能，非违约方即可要求强制履行。

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