经适房买卖纠纷律师对一起借名买房纠纷的点评

发布日期：2015-08-28 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
本文为靳双权律师原创，转载请注明。

案件介绍：
2006年11月18日，李洪涛因拆迁区的购买经济适用住房的资格。由于其当时并无购买该经济适用住房的医院，遂找到了自己的朋友洪伟图商量把自己的经济适用住房购房资格转让给洪伟图，洪伟图一听是经适房，心想自己捡了个大便宜，于是便同意了李洪涛的意愿，并支付了李洪涛3万元购房转让费定金。2006年11月20日，二人签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：李洪涛（甲方）将302号房屋（涉诉房屋）转让给洪伟图（乙方），乙方向甲方支付转让费5万元等。当日洪伟图交齐了剩余2万元转让费。由于该房屋是经济适用住房，而国家对于经济适用住房的管理有严格的政策，因此，双方还约定待该房屋具备上市交易条件后再行过户手续。
2005年12月5日，李洪涛就诉争房屋与北京市某房地产开发有限责任公司签订了《北京市房屋买卖合同》，约定李洪涛购买该公司开发的某小区302号房屋，房价款40万元，由李洪涛一次性给付完毕。洪伟图一次性支付了涉诉房屋的购房款。
2008年12月21日，诉争房屋办理了房屋产权证书，登记所有权人为李洪涛，房屋性质为经济适用住房。房屋交付后，张雪涛对该房屋实际占有并使用至今。
2014年4月5日，由于奥运会后房价猛涨，洪伟图找到李洪涛要求过户，遭到李洪涛的拒绝。
2014年5月11日，李洪涛将张雪涛起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认双方之间2006年11月20日签订的《房屋买卖合同》无效。

审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回李洪涛的诉讼请求。
一审判决后，李洪涛不服判决上诉至北京市三中院，北京市三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

借名买房纠纷专业律师案件点评：
认为，本案争议的焦点在于双方在2006年11月20日就涉诉经济适用住房签订的《房屋买卖合同》是否有效。
本案中，李洪涛在2006年11月18日因拆迁取得了经济适用住房的购买资格，但由于当时其并不具有购买诉争经济适用住房的意愿，因此其找到洪伟图商量将自己的经济适用住房购买资格以5万元的价格转让给洪伟图。在本案庭审中，李洪涛坚持辩称双方之间合同买卖的是房屋，不是经济适用住房购房指标，但从双方协议的内容及履行情况来看，从开发商处购买诉争房屋时实际出资人系洪伟图，诉争房屋交付后一直由洪伟图占有、使用，购买诉争房屋的手续及房屋产权证书均由洪伟图持有，因此双方在实质上是借名买房关系。
关于双方之间所签订的合同效力问题，律师认为，本案涉诉房屋虽然是经济适用住房，但实际上，该房屋是通过拆迁所取得的经济适用住房购房资格，与我们平时所说的经济适用住房有很大的差别。经济适用住房是国家为保障城市低收入家庭住房需求，通过资格审核，才给于购买经济适用住房资格指标的，转让这样的购房资格实际上侵害了其他具备购买经适房资格人的利益，即损害了社会公共利益，因此国家对于转让经适房指标明文禁止。而本案中，涉诉房屋虽然也属于经济适用住房，但是其取得方式并非是上述国家通过资格审核方式取得的经济适用住房，而是李洪涛通过拆迁方式取得的经济适用住房购房资格，其转让该经济适用住房购房指标并不侵害社会公共利益。另，李洪涛与开发商所签订的《房屋买卖合同》系2008年4月11日前签订，且取得房屋所有权证书至本案诉争发生时已经满5年，按照北京市的相关规定，该房屋应属于“老经适房”，可以上市交易。
综上所述，结合《合同法》第五十二条之规定，双方之间的房屋买卖合同并不违反法律行政法规的强制性规定亦不侵害社会公共利益，并不存在法定无效的情形，因此，双方之间的房屋买卖合同是有效的。因此，律师认为法院的判决是有效的。

借名买房纠纷律师提示：
在此，律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务