房地产律师点评一起员工购买公司出售的房屋获法院支持的案例

发布日期：2015-11-12 作者：靳双权律师

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案情介绍：
2013年10月18日,房地产有限公司与邹悦签订了《劳务合同书》,其中约定,本合同期限自2013年10月18日至2014年10月18日,为期一年,其中试用期为2个月,即自2013年11月12日至2014年3月28日,房地产有限公司安排邹悦从事某楼盘销售代表工作。
2014年8月1日,房地产有限公司与邹悦签订网上《北京市商品房出售合同》,约定:乙方(邹悦)向甲方(房地产有限公司)购买某楼盘中的C室房屋;乙方购买房屋总房价为人民币240万元;付款方式为分期付款,贷款方式为组合贷款;乙方于2015年1月11日与甲方签约,并支付房屋的首付款人民币70万元。之后,双方签订了书面的《北京市商品房出售合同》,内容与网上合同一致,合同注明的签署时间为2014年8月1日。
2015年1月10日,邹悦向房地产有限公司总经理梁玉发出了短信,其向梁玉提出付款要求,并告知自己要向房地产有限公司支付房屋的首付款。2015年1月11日,梁玉回复,表示要执行新价,而且要按照新年过后的新价来出售房屋。2015年3月,邹悦向房地产有限公司写信交涉购房事宜。2015年5月,房地产有限公司作为原告将邹悦告上法庭,房地产有限公司认为,2013年10月18日,原告与邹悦签订了《劳务合同书》,并安排邹悦从事某楼盘销售工作。2014年8月1日,邹悦利用自身工作便利,在未支付任何款项的情况下,擅自代理公司与其本人就某楼盘C室房屋签订网上《北京市商品房出售合同》,导致该房屋无法对外销售,给房地产有限公司造成损失,事后,原告多次与邹悦协商,要求其与原告共同至房地产交易中心撤销网上合同,但邹悦都予以拒绝,故原告要求确认其与邹悦签订的《北京市商品房出售合同》无效,并要求邹悦赔偿从2014年8月1日起至本案判决生效之日,以合同约定的房价人民币240万元为本金的利息损失。
庭审中,作为被告的邹悦辩称,自己一直都有购买该楼盘房屋的打算,并在2014年7月将自己原有的房屋出售后筹得购房款。2014年8月间,被告向原告的销售负责人康佳会提出购买房屋,康佳会称要请示公司的总经理梁玉。8月,康佳会告知被告,梁玉同意被告购买某楼盘C室房屋,并表示因为被告为公司员工,所以在购房价格上可以给予一定的优惠,房款可暂时不支付。C室房屋原来是由他人购买,但他人在2014年8月提出不再购买C室房屋,撤销合同的手续是在9月1日办理完毕,合同撤销后,被告询问康佳会如何签订新的合同,康佳会表示房款按人民币240万元签订合同。之后,被告经康佳会同意点击网上合同,当天打印了2份,第二天经康佳会确认并盖章。双方之间的买卖行为是合法有效的,故不同意原告的请求。
庭审中,被告邹悦为反驳原告的主张,向法院提供了如下证据:(1)邹悦与案外人于2014年7月签订的北京市房地产买卖合同及北京市房地产销售统一发票,证明邹悦出售自有房屋筹款的事实;(2)被告与房地产有限公司总经理梁玉之间的短信记录及梁玉的名片,证明具体沟通的相关事宜;(3)某楼盘的底价表及提奖审核表(其上有康佳会作为主管领导的签名)证明康佳会作为销售负责人,有权销售房屋。另外,被告还申请证人康佳会出庭作证,康佳会作证称,之前系房地产有限公司的总经理,现是退休后被返聘,负责某楼盘的销售工作,当初提出购买C室房屋,康佳会请示了总经理梁玉,梁玉表示被告作为职工可以以优惠价购买,购房款暂时不付;2014年8月1日,经康佳会同意,邹悦在网上点击了出售合同,第二天经审核后,加盖了公司的印章。原告认为证人康佳会与邹悦之前就认识的,所以证人与邹悦存在恶意串通的可能。

商品房买卖纠纷律师靳双权案件评析
靳双权律师认为，本案争议的焦点在于诉争房屋出售合同的效力及证人康佳会是否有权代表房地产有限公司销售房屋以及其是否有权代表房地产有限公司实施出售房屋的行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。在被告提供的某楼盘的底价表及提奖审核表上,康佳会均是作为主管领导予以签名,且其退休前系房地产有限公司的总经理,由此可以认定康佳会有权代表房地产有限公司销售房屋。康佳会在庭审中的证言与被告提供的短信记录相结合,可以认定原告对诉争房屋出售合同是知情的。原告对合同本身无异议,但主张该合同系被告自己代表公司与自己签订,被告与证人存在恶意串通可能的意见,原告未提供充分证据予以证明,故原告应承担举证不能的不利后果,其主张不应当得到法院的支持。系争合同具备买卖合同的主要条款,房款的约定也是明确的,合同签订后,由于双方对系争合同效力发生争议,被告提出支付房款时,原告表示要执行新的房价,导致被告至今未支付任何房款,该事实不影响合同效力的认定。系争合同系原、被告双方共同签订,具备合同的主要条款,应属合法有效的合同,合同双方均应恪守履行。

判决
法院经过审理之后，最终驳回了房产公司的诉讼请求。

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