商品房买卖合同无效，商品房担保贷款是否有效
一、案情回顾：A公司以出让方式取得了编号为7-012-002-035的地块土地使用权，经批准在该地块建设商品房，命名为恒通路。2011年12月29日，A公司为获得银行贷款，遂与王某商定：由王某以个人名义与A公司签订购房合同，并根据该购房合同向银行申请贷款，所贷款项由A公司使用，房贷亦由A公司偿还。当日，A公司与王某签订商品房买卖合同5份，具体为：1、恒通路第1幢112单元1-2层，建筑面积87.95平方米，单价为16000元／平方米，总价为1407000元，合同备案号为201112290013；2、恒通路第1幢114单元1-2层，建筑面积87.95平方米，单价为16000元／平方米，总价为1407000元，合同备案号为201112290011；3、恒通路第1幢116单元1-2层，建筑面积87.95平方米，单价为16000元／平方米，总价为1407000元，合同备案号为201112290004；4、恒通路第1幢118单元1-2层，建筑面积92.18平方米，单价为16000元／平方米，总价为1474800元，合同备案号为201112290002；5、恒通路第1幢120单元1-2层，建筑面积187.56平方米，单价为16000元／平方米，总价为3001000元，合同备案号为201112290001。就前述商品房买卖合同，王某未向A公司支付购房款，此后亦未偿还银行贷款。 2012年10月9日，A公司作为出卖人与明某作为买受人签订售房合同1份，约定：1、所购商业用房的基本情况，房号分别为恒通路102#、104#、106#、108#、110#、112#、1114#、116#、118#、120#，合计面积1029.43㎡；2、计价方式与价款，协商出让总价为13000000元；3、付款方式及期限，①合同签订日付款7000000元；②2012年12月底付款3000000元；③2013年5月底，办理产权证时余款3000000元付清；4、明某所购商业用房为一铺一证；5、未尽事宜，协商解决；6、本协议一式两份，双方各执一份。林某代表A公司签订该售房合同，并加盖A公司印章。2012年10月30日，A公司向明某出具收据1份，载明：交款单位明某，金额为柒佰万元正，收款事由为购房款（恒通路102-120号，首付款）；该份收据加盖A公司财务专用章。2013年1月7日，A公司向明某出具收据1份，载明：交款单位明某，交款方式为本票，金额为叁佰万元正，收款事由为购房款（恒通路102-120号）；该份收据加盖A公司财务专用章，并注明经办人“周某”字样。 2014年4月初，A公司作为甲方、明某作为乙方、王某及元某作为丙方签订房产归属确认书1份。该确认书载明：为明确座落于恒通路商铺房102#、104#、106#、108#、110#、112#、114#、116#、118#、120#房产的权益归属，三方特作如下协议：1、A公司确认明某于2012年10月9日购买上述商铺的房产，总价13000000元，实际支付10000000元，是该房产的实际所有人；2、王某及元某同意明某是房产实际所有人，王某及元某与A公司所签的前述房产的买卖合同仅系为A公司融资所用，且所融资金全部划入A公司帐户供A公司所用，王某及元某系该房产名义所有人，明某知晓王某及元某、A公司上述情况并对王某及元某、A公司的意思表示予以认可；3、鉴于A公司目前的实际情况及前述房产银行贷款的情形，目前尚不具备王某及元某向明某进行房产过户的条件，待阻碍过户的原因消失后，王某及元某承诺将上述房产过户至明某名下，A公司积极配合；4、截止2014年3月31日该房按揭剩余本金，其中王某3653900元、元某3263700元，合计未还贷款余额为6917600元，自2014年4月1日起剩余贷款由明某负责归还，还款帐号为：王某，工商银行无锡鸿山支行， 6222021103012772797；元某，工商银行无锡鸿山支行， 6222021103012772922；5、明某开始偿还上述剩余贷款余额后，明某尚欠A公司的300万元购房款应从前述贷款余额中抵扣，剩余部分由A公司向明某出具欠款确认书；6、如明某不执行本协议第4条之约定，A公司的欠款确认书及3000000元购房抵冲款同时作废。该份房产权属确认书甲方处加盖有A公司印章，丙方处有王某、元某签名，乙方处未有明某的签名；但该份房产权属确认书由明某持有。 2014年4月至6月间，明某累计向王某前述还款帐户转帐154800元。明某诉至法院请求：1、确认A公司与王某签订的合同备案号分别为201112290001、201112290002、201112290004、201112290011、201112290013的5份商品房买卖合同无效；2、确认2012年12月9日明某与A公司就恒通路第1幢112、114、116、118、120单元第一、二层商铺签订的售房合同有效，并判令A公司继续履行该售房合同。一审法院支持了前述诉讼请求，王某不服提起上诉。二审法院维持了原审判决。 二、争议焦点： 在本案例中，争议焦点主要有三：一、王某与A公司签订的案涉商品房买卖合同是否属于“以合法形式掩盖非法目的”；二、明某与A公司签订的《售房合同》是否有效；三、商品房买卖合同无效，商品房担保贷款合同是否无效。 三、律师点评： 就王某与A公司签订的合同性质而言，从王某、A公司一审的陈述及明某提供的《房产归属确认书》等材料可以看出，A公司为了取得银行贷款，与王某串通签订虚假的商品房买卖合同，且通过该种方式获得的贷款最终由A公司使用，再加上王某并未按合同约定支付购房款，故可以认定王某与A公司签订合同的目的不在于房屋买卖，而是为了骗取银行贷款，其行为构成以合法形式掩盖非法目。 就明某与A公司签订的《售房合同》的效力问题而言，《售房合同》系当事人双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性支付宝，应当合法有效。依法成立的合同，应当产生法律效力。就商品房买卖合同无效、商品房提供贷款合同是否无效而言，买卖合同和贷款合同是属于两个独立的法系关系，虽然两者联系密切，但并非主从合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房提供贷款合同的，应予支持。”法律只是认可了在商品房买卖合同被确认无效后，商品房担保贷款合同处于可以解除的状态，而非无效。因此，在本案例中商品房担保贷款合同并非随着商品房买卖合同的无效而无效。
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